摘要：上个月最后一天，正当开发商收拾起一年来的欲求不满，准备向明年市场和政策开坛祈雨时，意外发生了，央行宣布：12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点。

   上个月最后一天，正当开发商收拾起一年来的欲求不满，准备向明年市场和政策开坛祈雨时，意外发生了，央行宣布：12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点。

   当时，笔者正端坐于一个研判明年市场形势的内部会议上。席间，与会人员的言辞保持着一致的谨慎悲观。而当上述消息从短信和微博上翩翩而至时，我得承认，这个在我们的专业记忆里陌生了3年的消息，使得整个会场氛围一度沸腾，话题核心从宏观面变成了具体问题——此番“存准率”下调，是通胀压力回落后的技术性微调，还是事关明年政策走向的乐观信号？整体上它是一道待解的谜题，但并不意味着我们此刻就不能精准洞见某些可能出现在市场局部的隐忧和机遇。这其中，商业地产是贯穿整个情节的一条关键线索。

   今年早些时候，商业地产蒙调控反助得道升天，到年中时泡沫骤起，年末一片“忧商”之声响彻。我们几乎可以断定，虽不能用“覆巢之下焉有完卵”来总结它与大势之间的关系，但至少可以肯定，大小气象共同作用下的楼市，没有绝对意义上的避风港，有的只是暂时未被风浪席卷的长堤而已。

    当大潮退去，这道长堤暴露在阳光下的斑驳和裂痕，也许是开发企业也不堪面对的尴尬。近日来，从开发商那里反馈而来的信息表明，明年成都商业地产可能遭遇到的市场隐忧依稀可见端倪。

    写字楼存量和新增供应量过大，滞销风险进一步加大，重灾区极有可能是国际城南，2012将是拭去营销浮华、去伪存真的一年，“以价换市”是明年写字楼战场惟一的主题；大量在城市新区开建的城市综合体面临的尴尬是，过度领先真实的城市化进程，使之在短时间内难以享受到人口红利带来的租金和售价，已经入住的消费人口尚不足以支撑如此众多的综合体，开业都成问题；无论是街铺还是集中式卖场，泛泛意义上的商铺，从前是人找铺，现在是铺找人，二圈层如温江等地已惊现千字头铺面，这深刻揭示了阶段性时间内的供需失衡在价格预期上造成的恶劣影响。

   乱相丛生背后，亦有值得庆幸的基本面，成都商业地产的开发态势和市场走势还未触及结构性危机的底限。量力而行、量体裁衣、理性至上——这样的话看似空洞，实为目前唯一的药方。缩减新开工量、优价去化存量、具备条件的卖场收缩开业、不具备条件的无限期暂缓开业——这些药方皆可视为新思维，或曰“冬眠疗法”。

   未来几年，“阶段性过剩”还是“结构性过剩”的争论将一直存在，但终究会慢慢指向前者。须知，只要城市化进程未达饱和值，城市就永远需要商业地产，商业地产不是个坏主意，坏的是不假思索地一拥而上。

    对开发商，仍然要老调重弹：商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而不为投资者和经营者留下充分的利润空间，“涸泽而渔、焚林而猎”的做法不可持续；再者，它应该与城市协调发展，与城市化进程保持同步甚至慢半拍的节奏，才不至于在“阶段性过剩”出现后又去抱“以价换市”的佛脚；因为“可持续发展”不单单是一种愿望，还应该是一种被推崇的商业社会素养。