摘要：住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。商改住后，费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。

只有40年产权的商住房，近段时间在市场上抢购了足够的风头。佳兆业现代城、和泓半山、奥克斯总裁公寓等等市场上在售或未开售楼盘，均推出了该类产品，并且，以低于市场价10%20%的价格发售，拥有着灵活的物业形态，即使多数不能通天然气，但对于投资客而言，“小户型低总价”和“有周边产业园区支撑”这两个有绝对杀伤力的亮点在，为其掏腰包还是乐此不疲。

    在商业大热的市场宏观背景下，商改住项目迎来了春天。

全城开花

商改住项目热销

    在城市的不同区位，商改住项目都有分布。市中心富力、城东蓝光锦绣城、城西中铁西城、佳兆业现代城，城南奥克斯广场、城北北欧知识城，在不同的地域，不同商业区，我们都可看到商改住楼盘的影子。

    记者在即将开盘的佳兆业现代城了解到，“由于LOHO公馆仅有160余套，量少且总价低，所以一经推出，得到了普遍认可。”现场楼售给我们讲到，“我们项目是40年商业产权，售价在5000元平方米左右。”与5月21日开盘的中铁西城项目，开盘当日便受到热鹏，即便当天大雨倾盆，难掩消费者热情。项目营销部相关人员告诉记者，“我们有9000多平方商业产权产品将会在明年推出。”

    位于城北的北欧知识城，在前期退出了住宅产品后，近期，也在筹划着商业产品的上市。40多平米、4.5米层高的LOFT公寓是该项目将要推出的亮点产品。“8月份，如果工程进度理想的话，在城北，真正意义上的商业产权项目将会呈现。”项目营销负责人吴浪讲到，“商改住，更多是从投资性角度去理解，也因此更多的投资者会购买这样的产品。”

    在八宝街的万通红墙国际，商业和住宅各占50%，5.2米的LOFT，面积均为45㎡-600㎡左右的灵动空间，可任意分割组合。

    除此之外，金融城区域奥克斯的总裁公寓，蓝光锦绣城预留的商业公寓，都已经推向市场。

    从2011年1-4月的办公物业成交量来看，同比2010年同比则有较大幅度的上升，部分投资转向商业物业的趋势在市场上已经开始有所体现。在这样的市场背景下，一方面是部分购房者在限购的制约下可能选择商改住项目满足居住的需求，商改住项目的市场需求加大。另一方面，由于住宅调控政策没有松动迹象，商业物业开发目前还没有明显的政策制约，部分开发商会考虑转向商业物业的开发，当然由于商业物业开发的高风险性使得开发商将商改住项目视为比较稳健的选择。

总价低

狂吸投资客

   “投资客是商改住项目的主要客户群。”四川中原地产市场研究中心研究副主任张双红在和记者的聊天中谈到，相较周边同质量住宅楼盘，低总价，高利用率的优势，商改住项目成为追逐投资回报的生意人首选。

    在佳兆业现代城，路牌广告甚至打出了3580元每平米的劲爆价格。现场楼售告诉记者，目前均价在6000元每平米左右，记者算了一下，现代城的房源面积区间55-90平方米，总价在35-60万左右。这样的价格对于经济实力稍微强一点的客户来说，完全能够承担。一位资深业内人士对记者说，本来这种40年产权的产品有其劣势，但低单价及低总价的双重优势使项目有足够的吸引力。需要提醒的是，由于现代城为40年商业产权，因此在使用期间的水电气将按商业标准收取。

   “从价格上来看，但凡商改住产品，一般会低于市场价10%-20%的比例。对于投资者而言，无疑是利好消息，对于首次置业过渡性人群而言，也因此有着较强的吸引力。”张红双讲到。“物业性质比较灵活。适合办公、适合居家，用途广。”除此之外，该类项目产品的功能性也得到了市场的认可。

隐形推手

宏观背景促发展

    在今年雷厉风行的宏观调控政策下，不光是外地人，就连本地人也将目光投向了商住项目。而开发商的商业产品，也依然不负众望，接连推出迎合市场需要的项目，从去年开始，开始走热。

    而眼下，商业地产市场更是市场焦点。6月10日，一场主题名为“2011蓝光商业地产投资说明会”的活动在蓝光公馆1881举行，会上其公司高层对蓝光旗下的项目一一作了详尽介绍，与此同时，项目现场布局了蓝光旗下10个楼盘的销售宣传点。据不完全统计，当天现场成交300套。仅相邻一天，6月11日，保利商业地产房交会在锦江宾馆举行，项目现场也不乏对于保利旗下12个项目的宣传，现场人流如织。

    如此密集型的商业地产投资宣传，成都罕见。一业内人士认为，调控背景成为主要原因。不难看出，在大的政策背景下，商业地产热已成趋势，而在此种趋势下，商改住大热，也就出现在这种夹缝之下。

    世家机构相关分析人士认为：“在未来市场上，商改住项目增长的幅度甚至可能会大大超出我们的想象，“LOFT”、“SOHO”、“独栋办公楼”等商改住或商住功能复合的产品将层出不穷。这对于目前略显低迷的市场会起到一定的提振作用，同时也为具有投资意识的购房者提供了更多的投资选择机会。”

链接

关于商改住，你必须知道以下知识

适宜购买人群：

1、纯投资。2、首次过渡性置业。3、商务、生意就近需要人群。

“商改住”定义

    是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

“商改住”特点

    住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。

    商改住后，费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。

商改住契税

    另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

记者观察

有产业，才有支撑！

    不管在哪里，商改住项目背后总有一个或为庞大，或为密集的商业体、产业园区的支撑。这种现象，普遍存在于每个项目之上，也成为其市场主要来源。

    在城北项目北欧知识城，8月份面市的40平LOFT公寓就有着很强的目标群体指向性，“应该说区域促进了产品形式在我们周边，有成都物联港、成都国际商贸城，这些大型产业、商贸集中地域。”北欧知识城营销负责人吴浪坦言。在双流，佳兆业现代城所依托的区域也有着较强的口岸性。项目周边有着金恒德汽配城、家具厂园区等产业基地，“其经商人员也非常需要在附近有着即可办公又可居家的产品，现代城迎合了这里市场的需要。”在蓝光锦绣城售楼部的沙盘里，有一栋商业楼宇位置特殊。销售人员告诉记者，这是40年产权的商住楼，都是小户型，在其背后仅一街之隔的地方就是新打造的写字楼区，项目的改类产品是因此而打造。其实，纵观全局，因产业、商务需求而就近产生的商住楼项目比比皆是，不能因为其产权仅40年、商用水电，甚至不通气这些原因就抹杀其存在的优点，毕竟，低于市场的售价，灵活的物业形态，为投资和居住着提供了一种选择。因此，记者建议，根据自己的需要，理智的看待、选择商住项目。