摘要：多位专家认为，房地产宏观调控政策效果已经显现，房地产行业将逐渐回归理性，未来房价尤其是一线城市的房价下降幅度料继续加大。虽然调控政策存在优化空间，但短期内不会转向，未来政策将以巩固调控成果为主。2012年房地产市场将呈下行趋势，房地产开发投资增速也会出现下滑。

   多位专家认为，房地产宏观调控政策效果已经显现，房地产行业将逐渐回归理性，未来房价尤其是一线城市的房价下降幅度料继续加大。虽然调控政策存在优化空间，但短期内不会转向，未来政策将以巩固调控成果为主。2012年房地产市场将呈下行趋势，房地产开发投资增速也会出现下滑。

   调控政策短期不放松

   住建部政策研究中心主任秦虹认为，当前房地产宏观调控政策存在优化空间，但不会转向，“目前房地产市场下行趋势明显，限购政策出台后，限购城市商品房成交面积显著下滑，非限购城市11月也开始下降，公众观望气氛浓厚。”

   她认为，房地产开发企业的资金状况与2008年不同。“2008年房地产企业普遍缺钱，行业内没有发生并购案例。今年大中小型房地产企业情况不同，有的资金紧张，有的相对充裕，房企收益和融资能力的结构性差异使房地产整体风险仍处于可控范围。”秦虹表示，市场没有形成趋势性一致变化，仅是结构调整，不足以支持宏观调控政策转向，“国家对住宅市场去投资化的决心不会改变”。

   北京市房协秘书长陈志表示，就目前的形势来看可以得出几个判断：第一，明年房地产宏观调控政策肯定不会放松，“明年的房地产市场，我判断仍然和今年类似，由于货币政策定向宽松，行业可能略有一些起色，但一线城市的房价肯定会持续回落。”第二，当前很多房地产开发企业尤其是龙头房企资金雄厚，明年房地产市场的开发投资不至于太差。第三，有迹象表明，仍有大量外资觊觎我国房地产市场。

   房价下行趋势明显

   秦虹认为，目前我国房地产市场仍以结构性调整为主，未来房价下行趋势明显。调控政策对限购城市影响较大。预计2012年市场仍呈下行趋势，但需关注之后的供应指标；房地产开发投资增速将呈较快下降趋势；地方财政收支压力将明显增大。

   中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，明年房地产整体价格回落不会超过25%。局部调整和房地产市场的内部调整仍是今年四季度的主流。在房地产调控政策延续的前提下，2012年一季度，房地产市场将出现包括交易、价格、投资在内的全面回落。

   北京中原地产市场研究总监张大伟认为，“11月入市的个别新项目明显低开，抢夺目前市场上所剩不多的‘房票’，成为新项目打开销售僵局的唯一选择。”预计今年年底降价三成的项目将逐渐增加，从目前销售情况来看，老项目要想获得比较好的降价效果必须一次到位。虽然目前市场需求基本冬眠，但只要有合适的、很低的价位依然可以刺激需求。

   “作为行业标杆的一线房企的带动作用非常大，一旦出现部分企业全国性下调价格，市场拐点特别是价格虚高的一线城市的拐点将加速出现。”张大伟认为，随着楼市调控不断推进，交易市场的天平正逐渐倾斜至“买方市场”，楼市降价的轮廓越来越清晰。

   房企将加快资金回笼

   陈志表示，我国房地产市场正逐渐走向理性。目前房地产市场还没有危险到需要房企赔本卖房的地步，“即使是诸如龙湖[简介最新动态]在北京的时代天街[最新消息价格户型点评]项目，根据我们的计算，他们还是有利润的，只是利润比较少。其实这就是房地产市场逐步回归理性的过程。”在目前的条件下，房地产对经济的拉动作用仍旧很强，对地方税收贡献度依旧很高。房地产行业若要长期健康发展，其利润率就应该和其他的一般行业利润率逐渐趋同。否则，其他行业、实体产业的资金，仍会进来追逐房地产市场的高利润率。

   他认为，目前房地产企业的心态仍旧很正常，大小房企都在寻求多元化的盈利模式，以求尽快回笼资金，“包括打折降价促销等，说明房地产开发企业对未来市场、政策走向的判断更趋于理性，对买房客户的价值也有了明晰合理的判断。”房企“低价换量”也确实取得了效果。

   张大伟认为，“现在市场肯定不是底部，但是大部分购房者很难判断楼市行情，可以选择一些明显低价的新开盘项目，这些项目相比老项目而言，需要低价入市，也避免因为不敢降价捂盘待售。”。