摘要：商业地产开发比住宅更复杂，涉及到定位、规划设计、招商、销售、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职。但在实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的，顾此失彼。大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。而从一些招商或经营管理公司招聘来的人才，虽然熟知商业行业，却不了解商业地产。

  “住宅房地产是小学生做的，商业房地产是大学生做的”。无论商业地产开发商还是营销机构，“人才匮乏”已经成为制约商业地产健康发展的瓶颈。“缺人”的背后，折射出商业地产怎样的发展状况？商业地产如何治疗“缺才”之伤？

　　“到成都三个月了，营销策划团队的主力一个都没到位，真是痛苦。”提起商业地产面临的人才荒，成都一位商业地产开发商对记者大倒苦水。他告诉记者，项目启动在即，虽然试过了招聘、业内朋友介绍，甚至是猎头公司“挖人”等多种渠道，但适合项目运作的负责人至今仍未定下来。

　　在CRC（商业地产投资顾问）专家联盟的群里，不少商业地产项目也频频打出招聘商业地产人员的广告，其中有一天上午就出现了4条招聘信息。这些广告中大多为招聘销售经理、营销总监或招商经理等中高层人员。

　　房地产业内有句话说“住宅房地产是小学生做的，商业房地产是大学生做的”，形象地表达了商业地产的操作难度和复杂性。而专业型人才已经成为商业地产房企的“抢手货”。

　　商业地产“渴人才”

　　成都商业地产开发方兴未艾，商业步行街、社区商业、购物中心、综合体、各类专业市场不断涌现，每种业态的开发都有相应的要求。而在成都真正专业从事商业地产的人才却少之又少，完全满足不了商业地产开发和运营的人才需求。保利地产有目前推出了12大项目、共计150万平方米的商业面积，为其服务的专业代理公司也增加到4家，需要大量的专业人员。珠江·新城国际135万平方米、江宇天府城138万平方米、龙湖?时代天骄高达180万平方米等多个项目、多种业态、超大面积的商业地产同样需要专业的商业运作团队，尤其近一年来成都商业项目的“突飞猛进”，仅亮相或在建的综合体总体量就超过1000万平方米，对人才的需求量可见一斑。

　　人才奇缺已经成为制约商业地产发展的瓶颈之一。成都报道记者在成都某知名猎头公司了解到，近大半年来，该公司“涉猎”的商业地产人才需求远远大于住宅地产。从前期报建，到策划、运营、招商，一系列的商业人才极为缺乏。猎头公司工作人员表示，成都商业地产发展的速度太快是导致行业缺人的重要原因之一。商业地产人才不好找，专业型人才更要靠“挖”，而这些有一定专业能力和操盘经验的人才，对开发企业无论是项目本身还是薪资要求也较高。

　　“每个项目开发都不可能仓促进行，因此都会提前很多时间来做人才方面的准备。先是内部调配，不够的话再外部招聘。”不少商业地产的负责人均表示，招揽商业地产人才的准备时间要比住宅长很多。

　　要专业的！逼迫人才“复合”

　　商业地产开发比住宅更复杂，涉及到定位、规划设计、招商、销售、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职。但在实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的，顾此失彼。大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。而从一些招商或经营管理公司招聘来的人才，虽然熟知商业行业，却不了解商业地产。

　　目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才尽管大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验，但这类人才和公司普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产＝商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才往往只有开放式卖场、统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有明显的倾向。

　　高路玛商业房产营销管理公司总经理范璐告诉记者，目前成都商业地产并不缺乏操盘手，但很缺乏执行人，如运营、销售、管理等方面的人才，也就是说需要一些资本运作和商业运营的复合型人才，尤其是能胜任商业地产销售后的商业经营人才。

　　“操作商业地产项目的人，必须是在懂得开发商资本运营情况的基础上去做商业，然后再根据销售模式进行后续的工作。” 范璐认为，造成商业地产人才瓶颈的另一个原因就是，商业地产操作需考评的是资本运作和商业运营双重能力。近年来出现的融合工业厂房、商业街、物流仓储、写字楼、住宅等多种业态于一身的产业综合体项目，跨越住宅、商业、工业等多种地产开发、运营模式，其操作难度与传统地产不可同日而语。

　　“吃快钱”与“下二线”

　　张建（化名）在成都做商业地产三年来，从一个不懂商业的“门外汉”成为了“入门级”人才，他不断地总结实际工作中的运营经验，从项目包装、策划、运作能力上有了一定的积累。随着去年以来商业地产的集中放量，商业地产越来越火，相关的人才也越来越吃紧，这让张建如鱼得水，托朋友介绍、猎头公司来“挖”他的商业地产公司或代理机构越来越多。而张建也是看准了这样一个千载难逢的好机会，他接项目换项目的频率很快，一个项目在前期的时候他就会介入，以专业的眼光参与到项目的定位、策划、运营，这期间他的收益也自然不菲，但一旦项目进入正常的运营期，他就会寻找下一个目标。

　　商业地产不仅在主城区发展速度迅猛，同样在二线城市发展势头渐猛。CRC专家联盟表示，如果想以小搏大、降低风险，成都周边的一些优重镇、二级市场的商业价值是显而易见的。因此才会有商业地产开发商走出主城区，到郫县、温江、新都等二圈层开发商业地产，甚至远赴绵阳等二线城市，这些城市原本就缺乏甚至没有专业的商业地产人才，因此将进一步加剧商业地产人才的争夺。

　　“只有存量没有增量”

　　人才的“成才”速度跟不上商业地产的发展速度、项目对人才要求越来越高、商业地产下二线和专业人才吃快钱导致人才竞争加剧，这一切都表明，要使商业地产健康发展，“人才瓶颈”是亟待解决的问题。

　　四川商业地产连锁协会会长冉立春表示，要解决商业地产面临的人才紧缺困境，行业自身应重视人才的培养和储备。首先选择从内部寻求突破，如行业内应积极组织人才交流会、论坛等类似活动，为商业地产人才提供沟通、学习和合理流动的平台。其次，从目前成都市商业地产的人才储备来看，现在从事商业地产的人员有一部分是从住宅转过来的，有一部分是从商业地产品牌开发商分流出来的，而新人才的加入数字少之甚少。另外，相关的行业培训机构缺乏导致人才荒加剧。如重庆设置有房地产总裁班等行业人才培训方式，成都在这方面就很缺乏。当商业地产迅速发展的时候，商业地产的人才却“只有存量没有增量”。缺乏人才建设体系，就不能源源不断地输入新鲜血液，也就没有更多的创新融入商业地产的开发中，“挖人才”或“吃快钱”的做法只能应付项目临时之急，从长远来看，商业地产行业里的各个主体需担起责任，重视人才的交流和培养才是解决之道。