摘要：从外部因素来看，受到楼市调控的影响，住宅市场的投资热情有所减弱，大量资金流向商业地产，使得商业地产的热度明显提升。而从内部来讲，随着城市的发展，成都的商业地产市场也还将继续扩大。 

    十月三日是本届秋季房交会商业地产主题日，四川日报(微博)报业集团全媒体中心在房交会现场举办了两场主题论坛，专题讨论商业地产所面临的机遇与挑战。

    受调控政策的影响，投资者对于住宅市场的热情有所下降，商业地产迎来了一波投资热潮。业内人士建议，在投资商业地产项目时，尤其要注意对后期运营环节的考察。

专家声音>

王智博（四川省商业地产联盟秘书长）

商业地产市场将继续扩大

    从外部因素来看，受到楼市调控的影响，住宅市场的投资热情有所减弱，大量资金流向商业地产，使得商业地产的热度明显提升。而从内部来讲，随着城市的发展，成都的商业地产市场也还将继续扩大。

    投资者最关注的当然是投资和收益的问题，每个商业地产项目的升值前景、风险都是不一样的，投资者要特别注意考察售价与当地经济水平的关系。我曾经在川北某二级城市看到，当地的商业地产项目售价高达8万元/平方米，而租金却只有200元/平方米/月，租售严重脱节，如果投资这样的项目，风险就会非常大。

张帆（天来策略机构总经理）

优秀的商业地产数量不多

    业界经常说成都有88个城市综合体，这个数量已经够多了，但是从成都的实际情况来看，真正优秀的商业综合体数量还不够。因为虽然有了这么多的项目，但每一个的实际运营情况如何，还是个未知数。最终的运营情况才是考察商业综合体“成绩单”的根本标准，真正有多少个项目能获得成功。

    目前国内有部分城市开始对商业地产进行调控，但从目前的情况来看，我认为成都不会对商业地产推出限购等措施，成都对商业的支持是有历史传统的，不会去限制它的发展。

何良栩(成都全国房地产经理人联盟秘书长）

开发商必须要有前瞻意识

    开发商对自己的项目都很乐观和自信，但我要提醒大家，1992年、1993年调控之后，成都留下了不少烂尾楼，通过漫长的后期运作才解决问题。因此即便在看好这个市场的情况下，企业也要考虑到其他竞争对手的情况。

    在商业地产领域，需求的变化非常迅速，开发商必须要有前瞻意识。水平最高的医生强调预防、保健，而不是在已经病重后才去救治，这在房地产领域是同样的道理。

业内观点>

宋龙（中粮大悦城 项目负责人）

成都商业地产还有很多细分市场

    成都是全国人口第四城，对商业的需求量非常之大。人们需要商业地产来满足除了“住”之外的需求。而所谓的供大于求，是某些业态太多，但同时也有一部分业态还不够，其中主要是综合类业态的相对欠缺。成都人都喜欢逛春熙路，但下雨天或是夏天逛起来就不太舒服，而综合体业态就能把多种不同的业态集合到一起，满足了人们舒适消费的需求。未来，综合体还会有更大的变化和发展，例如和优美的环境有机地结合到一起，让人们不再觉得这是一个买东西的地方。

    对于成都的商业地产领域而言，细分市场还有很多机会，关键是开发商要拿出能够充分满足不同类型需求的优质产品。

徐萌（香榭国际合规部经理）

现代商业地产与过去已经大不同

    新时代的商业地产项目和以前的百货大楼有很大的不同了，要在一个项目里满足不同人群的需求。

    以成都某大型商业项目为例，它属于最早期的百货形式，对人流的引领能力非常有限，营销行为定位也有所偏差，这些缺点从电梯这个细节就得到了体现。在大型商业项目中，电梯的设计非常考究，必须尽可能地把人流引向项目的不同区域。

投资建议>

注重后期运营观察细节因素

    与普通住宅相比，投资商业地产需要更多的专业知识，在昨日的论坛上，专家就给出了几条有用的投资建议。

    天来策略机构总经理张帆表示，如果项目刚一开盘，开发商就打算把几十万平方米的商铺零敲碎打地全部卖掉，这种项目最好别去考虑。“开发商是爸爸，运营商是妈妈，‘孩子’要健康成长需要父母的长期努力。中粮、万达这样的大型实力开发商，都不会建好项目以后卖完了事，而是对未来的整体经营也投入大量的精力。某商业地产开发商就曾经有过这样的教训，项目建成后把最好的商铺卖给了沃尔玛，以为仅靠主力店就能够盘活整个项目，结果事与愿违。投资者判断商铺价格到底贵还是不贵，要全面考察该项目的具体情况。以香港为例，与立体交通结合度高的项目，价值就高。”

    四川省商业地产联盟秘书长王智博则特别提到了细节因素。“成都有一个大型商业项目，周边交通不方便，其入口指示还非常不醒目，开车的消费者踩一脚油门可能就冲过了，单行道又无法调头，必须绕一大圈才能回来，非常不便。一旦消费者第一次来就觉得麻烦，那么这个项目就很难吸引到回头客。”