摘要：已于3月面市的“保利双塔”，是继香格里拉之后又一个市中心超甲级写字楼。它的上市，对市场最大的诱惑在于，它的入市方式是以出售产权而非持有招租的形式。几乎，这一级别的写字楼在近年来都是以企业自行持有对外招租的形式出现，少有人愿意把如此优质的持有型物业上市销售，把丰厚的租金回报率和物业溢价率拱手送人。

《2011 保利商业地产月投资分析报告 》   

   年回报率最高可达10%，投资保利双塔10年便能收回成本

    人们真正关心的是，今天的成都楼市正在兴起着什么？它与我们的财富安全存在什么样的联系？进入到夏季，成都楼市表面上的风平浪静，终究难掩水面下的暗流汹涌。

    入夏以来，无论是官方数据统计，还是开发商的一致动作，准确无误地传递出这样一种信息：成都商业地产的大时代如期而至，在通胀压力和楼市调控背景下，它已然成为人们手中财富增值避险的主要工具，同时也是开发商新的资本目的地。成都商业地产的兴起与否，似乎越来越没有争论的必要了。

    但与住宅地产不同，商业地产本身的复杂性和高技术门槛，决定了投资商业地产是一种高智商、高资本的游戏。

    以保利即将打包上市的150万平米商业地产为例，不仅体量巨大，还呈现出形态繁复的特性：LOFT、写字楼、商铺、车位……不一而足，虽形态各异，但价值有序。要看清他们的价值所在，甚至预估出投资回报率，须从这当中最具代表性的产品——保利中心写字楼“保利双塔”说起。

    出售而非持有

    “土地红利”变现“投资收益”

    已于3月面市的“保利双塔”，是继香格里拉之后又一个市中心超甲级写字楼。它的上市，对市场最大的诱惑在于，它的入市方式是以出售产权而非持有招租的形式。几乎，这一级别的写字楼在近年来都是以企业自行持有对外招租的形式出现，少有人愿意把如此优质的持有型物业上市销售，把丰厚的租金回报率和物业溢价率拱手送人。

    毫不讳言，近年来南延线和东大街上蜂拥而起的写字楼，使得成都写字楼市场大有产能过剩的嫌疑。纵然如此，但市中心真正高端的甲级写字楼、超甲写字楼由于处在供应链顶端，随着整个城市的商务地位升级，反而愈加受到高端客户的青睐。两年前，香格里拉写字楼开门迎客，至今仍是成都写字楼租金最高纪录的保持者。它说明在顶级写字楼领域，并不存在同质化竞争的结构性风险，市场机会依然充足，市场环境依然良性。

    像“保利双塔”这样的项目能够对外出售，的确有违通常意义上的市场法则，但同时又取决于保利独特的开发理念和盈利模式所追求的规模再生效益，这也为成都写字楼投资者提供了难得一遇的良机。

    有人说，保利从拿地环节到销售环节所奉行的战略，保障了丰厚的物业收益，但最大的收益者似乎并不是保利自己，而是买下保利物业的业主。这一点上，保利双塔应该是最具代表性的项目。也就是说，一旦如愿成为保利双塔的业主，将享受到保利出让的最顶尖的地段价值、最尖端的商务价值和最丰厚的物业收益，换言之，业主买到的其实是保利出让的城市土地红利。

    散户入主人民南路

    “保利中心”成最后窗口期

    仔细梳理优质办公物业，大致具备如下几条特征：选址核心、品质优越、高品牌附加值。其中选址核心一条，讲的其实是地段，地段价值是决定写字楼这一类商务物业投资收益的不二法门。

    现在，从人民南路或是领馆路两条干道趋车驶过，一纵一横两个方向，保利中心初具规模的楼宇让人们视野避之不及，基于最感性的判断是：这里几乎是老城南腹地上惟一一个成规模开发的地产复合体，当人南延线已经被地产开发争夺得如火如荼的时候，这样的项目代表着地段价值最正统的回归。

    基于最理性的描述，应该是这样的，同样具有参考意义：它位于城南最成熟的商务价值高地、美领馆旁、南二环内，同时在政府规划的SBD科技商务区内，被誉为成都首个外交商务平台，真正的城南中轴地标级建筑。各种产业配套不用一一赘述，总之是整个成都商务地段价值最顶尖的区域。

    从早年的川信大厦，到近年的威斯特联邦、汇日央扩，人民南路的开发状态多年前就已逼近饱和态势，一方面几乎再无此种顶级办公物业出售，另一方面少有的开发项目转向个别地产巨头持有招租的局面。事实上，在传统意义上的人民南路，现有的涉外企业无一例外选择将这一级别的商用物业自行持有、只租不售，比如近期的仁恒广场和凯德来福士广场。这也反过来说明，它们对人民南路持有性物业的回报预期持续走高。

    多重城市核心优势

    年回报率最高可达10%

    未来两年，谁能够刷新香格里拉保持两年之久的成都写字楼租金最高纪录？这一话题，随着“保利双塔”的亮相，将变得越来越没有悬念，至少最近两年，悬念将破。

    我们不妨先从它地铁物业的属性说起，根据北京、上海、香港等地铁城市调查分析，地铁物业的升值幅度均在40%左右，租售率达100%。保利中心双塔紧邻地铁一号线倪家桥站，步行仅2分钟，是名副其实的地铁物业，升值潜力显而易见。除此之外，入主保利中心，其租售对象还可做国际化企业的房东，而持有者可坐享高投资收益。

    对比同区域目前租金水平最高的写字楼威斯特联邦大厦（120元/平米/月、二手物业售价19000元/平米）和新希望大厦（120元/平米/月，二手物业售价18000元/平米）。我们不妨测算一下保利中心双塔的投资回报率：以购买200㎡保利双塔甲级写字楼物业为例，按均价18000元/㎡计算，总价为360万左右。并根据市场情况，保守预计租金水平能达到120元/㎡·月，粗略计算：

    投资年回报率=月租金×12/物业总价=120元/㎡·月×200㎡×12个月/3600000元=8%

    实际上，保利中心双塔的产品配置远远高于上述参考项目，目前另有一系列VIP客户优惠，实际回报率可能更高，将达到9%-10%，这还不包括每年大约20%的物业溢价率，因此，将保利双塔视为“非卖品”的投资价值毫无争议。

    保利地产成都重点商业一览

    保利心语·星座LOFT

    在国际城南大源组团，保利心语花园是最早奠定其标杆地位的项目。其中10万㎡的“保利心语·星座”作为地铁写字楼级LOFT商务社区，还将成为保利心语花园最具投资价值的商务组团。

    原因在于，它是城市核心区域最大规模LOFT商务集群，国际城南最稀缺地铁级写字楼loft投资型物业。依托国际城南70万㎡超大型旗舰项目，未来常住人口2万，周边常住人口20万。紧邻伊藤中国旗舰店，处于国际城南CBD核心商务区。

    目前市内的商业办公写字楼租金维持在70-100元/㎡以上。保守估计两年后心语loft类写字楼商业产品租金至少在50-60元/㎡。按50元/㎡计算，心语星座建面70㎡的loft产品（实得110㎡使用面积），12000左右的均价，年租金回报率可达7%-8%的水平。

    除此之外，本身物业的升值，与过快通货膨胀抗衡的保值增值效益更是无法估量。可以说，心语的loft投资产品在这样的金融高通货、住宅硬限购市场环境下，已经成为稀缺型的绝佳投资产品。

    保利·香槟国际

    它是30万平米的复合社区，拥有15万平米超强商业引擎，位于高新西区西芯大道旁，高新西政务中心落户项目旁边，因此，这里是高新西的中心。交通条件格外优越，齐享双铁资源，距离地铁2号线成都外国语学校站出站口30米，快铁站点200米。更有富士康，华为，Intel，中芯等60万产业人口汇集于此。

    逐一梳理项目价值，投资香槟国际商业地产，至少可列出五大理由：60万产业人群覆盖、距离地铁出站口仅30米、距离快铁站点200米、周边14所高校环抱、350米商业内街……特别值得一提的是，香槟国际LOFT主力户型可从44平米倍增至88平米，首付十余万，回报率超越9%。真正的低门槛、高回报。