“商改住”禁售令一出，众多原本以“小户型，低总价”为优势的酒店式公寓项目，销售受阻，陷入两难境地。

    以凯德。华玺、工三、华远。九都汇为代表的老盘，一面制造“涨价”话题，一面暗中下调实际成交价。

    而以首开·石榴派、乐MOMA、西区国际为代表的新项目，则纷纷延缓开盘时间，以期避免与“新政”正面冲突。

    5月19日，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、北京市规划委、北京市国土资源局四大部门联合发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，禁止分割销售酒店类项目，即北京的酒店式公寓将不再允许向个人出售，这也意味着未来酒店立项的“类住宅”产品将从此退出散售市场。

    通知要求，在本月31日之后签订土地出让合同的酒店类项目，一律不得分层、分套（间）销售，将一律不予办理测绘成果备案、预售许可和现房销售的手续。对于已取得许可、正在销售的酒店类项目，开发商要在卖房时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，并明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。

    而对于5月31日前已经签订了土地出让合同的酒店类项目，如果申请分割销售，将由四部门组织召开联席会共同审定。据部委相关人士透露，近期北京酒店类项目分割销售基本不会获批。

   “酒店式公寓散售禁令”，不仅卡紧了涌向一线城市的投机热钱，更重要的是肃清了市场秩序。

    虽然禁令效应尚未波及到在售项目的市场表现，但业内人士普遍认为，该政策有望有效遏制开发商争夺商业用地的冲动，尽快建立公平、理性的竞争机制。

    终结“商改住”70年住宅不受限一直以来，北京楼市的“商改住”现状，早就成为公开的行业秘密。

    “因为住宅投资收益远远超出写字楼，商住倒挂现象长期存在，导致部分开发商擅自将酒店或写字楼立项的土地改建成住宅，冠以酒店式公寓的旗号进行销售。”全经联主席杨乐渝坦言道，“在逐利最大化的驱使下，一个楼盘的公建或商业立项用地往往被用于改建成类住宅产品：40-50年产权，单价高，面积小，高于普通住宅的商水商电收费标准，明显被赋予了更多的投资色彩。”

    经过多年发展，商业散售模式的弊端也逐步显现。混乱的管理水平与租金的恶性竞争，导致区域市场品质的整体下滑。特别是众多商业立项的项目，纷纷包装成“酒店式公寓”、“精装商住小户型”、“时尚LOFT”等噱头，产品落实上却是无标准、无责任、无承诺的“三无”产品，欺瞒消费者之现象不在少数。

    目前，市面上统称为酒店式公寓的产品，大致可细分为两种——纯粹的酒店式公寓和产权式酒店。二者同为商业或公建立项，但实质并不相同。
 
    此次“禁售”新政，着重针对的是产权式酒店，在北京一度被称为分割式产权酒店。开发商为了市场包装效果，对外统称为“酒店式公寓”。而对于市面上70年产权的所谓“酒店式公寓”住宅，则不受此次调控限制，执行的依然是普通住宅的贷款政策。
 
    分割产权难落实“酒店式公寓”集体滞销

   “散售禁令”一出，京城多家在售的酒店式公寓项目，为消除投资者疑虑，纷纷制造涨价话题，如“未来难增新品，价量有望走高”、“封盘，抢购稀缺投资品”等。

    然而，真实的销售现场却并非如此。

    6月上旬，本刊记者走访了多个核心区酒店式公寓项目，发现在华远。 九都汇、凯德·华玺和工三的销售现场，普遍来客稀少，现场实际报价也并未真有涨幅。

    目前北京楼市在售的产权式酒店并不太多，三里屯的世贸。 工三便是其中之一。在冷清的销售现场，售楼人员一再表示禁售政策对项目没有产生影响，目前私人产权酒店平均售价48000元/平方米，除一次性付款9.7折外，没有其他的优惠。

    华远·九都汇的售楼现场，在记者逗留的二十分钟时间内，仅有一组客人到访，简单了解后也匆匆离开。受访的多名资深投资人统一表示，由于受独立产权证的牵制，目前购买此类产品太冒险，不如选择商铺或写字楼。

    而众多原定于年中入市的酒店式公寓产品，相继打消开盘计划。在首开·石榴派的售楼现场，记者得知，项目仍然推迟开盘时间，现正处于等待分割产权审批的阶段。无独有偶，朝阳路的大悦公寓也遭遇着类似的尴尬。据相关银行人士透露，因其敏感的50年产权问题，已引得不少业主退房，就连原本代理一手房销售的链家机构也中止了与其的代理合作。

   “不难看出，分割产权审批的不确定性，让目前在售的、尚未取得相关手续的类住宅项目生死未卜。”克尔瑞北京公司总经理牟增彬坦言。

    在记者暗访的多家楼盘中，凯德、华远、合生的项目负责人一致表示，各自旗下的项目：凯德·华玺、华远·九都汇、麒麟公馆、合生·世界村，虽然是40-50年产权的商业用地性质，但均已取得分割产权的销售证，承诺给客户安全无忧的置业选择。至于乐MOMA、朝阳大悦城的现场销售人员，则没有给出记者明确的答复。

    资深人士邓中文提醒置业者，对于未获批分割销售的项目要更加谨慎，一旦购买了单套房屋，则将无法办理房产证。

    最后的投机 “类住宅”前途未卜

    据统计，2010年1—5月新开盘与预计6月开盘的328个住宅项目中，仅15个项目为纯粹或包含部分酒店式公寓，在新建商品房市场所占比重为4.6%左右，因占整体市场分量较小，故而影响面并不广泛。“但却对市场预期产生了不小的影响。”

    克尔瑞北京公司总经理牟增彬表示，虽然禁令所指项目并非市场主流，但首次涉及到商业地产，可谓一个微妙的信号，对市场预期和购买意愿都产生不小的影响。

    伟业我爱我家市场研究中心认为，“散售禁令”并不会推高酒店式公寓的整体价位。

    原因是：第一，酒店式公寓不再面向个人发售，所带来的结果无非是要么开发商长期持有，要么出售给机构长期经营。开发商持有，则没有售价；整售给机构，价格也上不去。

    所以，酒店式公寓的售价目前不会实质性上涨；第二，虽然目前普通住宅的租金水平有所上涨，但是普通住宅平均2%——3%的租金回报率仍然较低。而据伟业我爱我家市场研究中心统计分析，目前北京酒店式公寓的投资回报率平均在4%——6%左右，其收益率高出普通住宅不少，因此开发商和机构有意愿长期持有酒店式公寓，所以酒店式公寓的价格短期内也不会走高。

    而链家地产分析师却认为，“很多酒店式公寓由物业统一经营打理，并不对外出售，纯粹靠租金为业主赚取长期收益；而部分可在二手房市场出售的酒店式公寓项目，主要集中在一些中高端热点商圈，主要优势在于租金相对较高及空置期较短，但由于过去一年多的时间，普通二手住宅短期价格上涨非常快，这种以出租为经营方式已没有前几年受欢迎。而今后新增酒店式公寓难再现，这类经营型住宅将成为稀缺房源，价量有可能走高。”

    业内人士坦言，“在政策推动下，今后北京等城市的商业物业散售模式将渐渐淡出，众多商业地产开发商面临转型。不过，经过近几年的资本积累和规模扩张，多数商业物业开发商正在改变主要依靠物业出售的盈利模式，散售比例将逐年下降。而随着城市中心区商业用地的日益稀缺，部分开发商已开始增加自持型物业的比重。”

    禁令显威 商业用地流拍

    据了解，自从5月19日出台产权酒店禁售令后，北京市先后有5块商业或办公立项土地流拍。可见，禁售令对新增商业用地产生了直接的影响。

    5月24日，北京有4块商业或办公立项土地因无人竞价流拍，这4块土地分别是丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村2-4号多功能用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地。5月26日，大兴区采育镇一商业金融和文化娱乐项目用地再次因为无人竞价而流拍。

    据相关负责人透露，四大部委还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。这也引起商业地产从业人士的猜测与不安。

    邓中文和杨乐渝一致认为，倒挂现象长久存在，已经充分说明商业地产缺乏相应的活性，如果调控手段持续作用于商业地产，恐怕会造成更多用地流拍。