摘要：四川师范大学历史与旅游学院教授朱华认为，与国外相比，目前国内旅游地产发展历史尚短，与国外还有相当的差距，特别是国外的旅游地产开发，政府部门出台有“分时度假”等制度，可充分利用环境、配套等稀缺资源，以实现资源的优化配置。但国内旅游地产却出现了高空置率、出行居住成本过高等问题。

    “目前成都部分房企热衷于投资旅游地产，因为除了能够回避市场压力外，还可以充分利用大量的公共资源，比如土地、税收等优惠政策。”嘉盛地产顾问公司董事长樊义波如此分析当前房企热衷旅游地产开发的现象。

    据悉，成都楼市近期被舆论热炒的三岔湖旅游风景区，预计引资达30亿元，其中最为抢眼的关键词是“3倍面积于杭州西湖”；此外，被成都人熟知的1700亩的北湖项目，也以“城市休闲运动综合体”为主题，作为打造项目的落脚点。

    然而，这也只是最近几年成都旅游地产项目繁荣的一面，在这热闹繁荣的背后，却潜藏着一些影响旅游地产发展的难题。

    世家机构品牌总监吴思竹认为，旅游地产开发热的背后，潜藏着诸多隐忧，必须引起相关部门的重视，尤其是不能让旅游地产的开发成为房企圈地的噱头，也不能以破坏稀缺资源为代价，获取经济利益。业内人士也表示，旅游地产开发绝不能盲目跟风，如果开发企业没有一支良好的后期经营管理团队，没有与项目本身相匹配的配套，旅游地产的开发就容易造成劳民伤财、资源浪费的局面。

    普通住宅与商业市场受挫房企进军旅游地产

    2011年的成都楼市，“调控”一直是热点话题。在这段时间里，调控效果明显，对于如今住宅市场的销售情况，业界给出了一个十分贴切的比喻——“寒冬”。

    事实上，业界的形容很准确，连部分品牌房企也放言“楼市过冬”，并对楼市前景表示担忧。

    就在今年11月份，万科总裁郁亮曾公开宣称：“2012年将是地产行业的过冬年。”

    此外，部分品牌房企也倍感市场寒意，这些房企或加大楼盘促销力度，或放缓拿地节奏，积极回笼资金过冬和减少支出，以待市场转暖。

    同时，曾因楼市调控而火爆的商业地产市场，在成都也因体量趋于“饱和”而好景难再。相关数据显示，截至2011年9月底，成都在建的综合体猛增至90个，总体量近千万平米。对此，中成房业市场研究中心主任李代琪表示，当前商业地产市场已明显过热，如不能有效引导，成都商业地产很可能遭遇“滞涨”，被动陷入低迷。

    而住宅与商业地产市场的“寒冷”，无疑对旅游地产的开发热产生了至关重要的影响。业内人士分析，旅游地产项目规模优势明显，且土地成本相对较低，因其投入少而产出高倍受房企热捧。

正因如此，旅游地产成为了当前的开发热点。

    据了解，目前成都在旅游地产领域做出影响的房企，除蓝光、置信两大本土房企外，还包括恒大、华侨城、保利、招商等其它国内品牌房企。

    去年4月，蓝光观岭国际社区揭开神秘面纱，随即受到业界及购房者青睐。就在同时，蓝光另一项目“峨秀湖国际度假区”也浮出水面，预计投资100亿建成国际旅游度假目的地。

    今年，蓝光地产又开始迅速聚焦都江堰，着力打造岷江国际旅游度假区。

    成都置信国色天乡国际度假区项目则早在2004年就成功打造。如今，成都置信又传出国色天乡水上乐园项目将隆重亮相的消息，而其另一力作三岔湖旅游风景区项目也箭在弦上。

    此外，据本网统计，其它国内一线品牌房企也纷纷涉足成都的旅游地产开发。

    去年，恒大推出8000余亩的恒大山水城，号称旅游度假地产的“超级航母”。与此同时，招商地产也着力于打造北湖休闲乐园；保利地产则开发了保利公园198等旅游地产项目，成为成都高端旅游项目的代表之一。

    但有业内人士指出，以成都当前开发商综合素质来判断，旅游地产仅适合于综合素质较高的房企进行开发，可是在利益的驱使下，部分综合素质较低的房企也加入到开发旅游地产的行列中，这无疑将给旅游地产的开发带来隐忧。

    盲目跟风潜藏危机业内建议提高准入门槛

    目前，根据市场情况来看，虽然开发商热衷于旅游地产的开发，但是整个市场的表现却呈现出“房企热，消费冷”的局面。樊义波说：“当前成都部分房企转战旅游地产，意在回避市场压力。这些项目重在自然、人文资源的打造？那是噱头。”

    世家机构品牌总监吴思竹也认为，在旅游地产开发热的背后，潜藏着诸多隐忧，必须引起相关部门重视，尤其是不能让旅游地产开发成为房企圈地的噱头，也不能以破坏稀缺资源为代价，获取经济利益。

    同时，对旅游地产发展的担忧还体现在目前的买方市场上。某业内人士说：“从当前整个市场来看，投资旅游地产的客源十分有限。这样一来，市场的风险就有可能随着房企的盲目跟风而加大。”

    而这种风险也是根据市场情况推断的。该业内人士说，目前成都周边区域的旅游地产呈现出过快发展的趋势，产品同时也遭遇了同质化的现象，投资消费群体的信心有待提振，各方利益也需进一步理顺，而星级酒店等后期配套、经营管理中存在的缺陷等问题也亟待开发商思考和解决。

    四川师范大学历史与旅游学院教授朱华认为，与国外相比，目前国内旅游地产发展历史尚短，与国外还有相当的差距，特别是国外的旅游地产开发，政府部门出台有“分时度假”等制度，可充分利用环境、配套等稀缺资源，以实现资源的优化配置。但国内旅游地产却出现了高空置率、出行居住成本过高等问题。

    “旅游地产不仅仅是修别墅、造房子，并不是卖完就脱手的产品，所以在开发过程中应为旅游地产配置更多资源以满足客群需求。”吴思竹认为，旅游地产的开发企业必须用强大的招商、科学的运营、完善的管理等能力，如此，才能维持其项目的长期稳健发展。

    中舆地产策划总监朱洲则认为，在政府看来，旅游地产是一只会下金蛋的母鸡。税收、就业、消费等诸多方面都将有持久保证。他说：开发商从中坐享规模优势，凭借大规模的开发承诺获得低廉的地价；而正是因为可以低价获得土地，开发商开始盲目跟风，从而给旅游地产的开发和可持续发展制造了诸多危机。

    据了解，作为旅游地产风向标的海南，多年前就由于存在盲目跟风开发的现象，后来遭遇诸多难题。即使在多年后，当地旅游地产的开发，也只有少数实力极强的开发商能够解决度假社区的配套和管理问题。

    事实上，成都作为旅游地产开发的新兴市场，也同样存在上述问题。某房企老总甚至表示，“成都的问题可能比曾经的海南更严重”。

    在他看来，作为旅游地产配套的星级酒店开发，不仅需要具备丰富的商业地产开发、运营经验，还需要强大的资源整合力和多元化的融资渠道。但就当前成都开发企业综合素质来看，许多房企并不具备酒店运营等能力。

    业内人士建议，为了旅游地产的健康可持续发展，政府部门需要加强引导监管，提高旅游地产开发的准入门槛。

    中舆地产总经理汪宁生认为，旅游地产作为复合地产，是一个系统开发的过程，对于旅游资源、景区配套、整体规划、开发成本控制等，都有更高的标准要求，其高回报可能伴随高风险，这是由旅游地产“非必需品”这一属性所造成的，也是开发商在进入旅游地产之后所必须要面对的难题。