摘要：从8月份开始，北京、上海的一些楼盘开始降价。而这种短时间、大幅度的降价让那些数周之前在此购房的业主们倍感愤慨。在全国楼市一片限购之下，开发商通向购房者的唯一渠道终端——售楼处，在降价后遭遇到了老业主空前“围攻”。

    时至2011年的最后一个月，如今的中国楼市可谓风起云涌。自8月开始楼市价格下跌的浪潮正在兴起，标志着楼市拐点的到来，而2011年以后许多城市的限购政策已经到期，是否还需继续也成为关注焦点。加之全球金融危机的影响，中国楼市是否会崩盘、2012楼市又将何去何从？这些都成为人们谈论的议题。文中本站整理了2011年中国楼市在调控下的发展事件，以及2012楼市五大猜想。

2011中国楼市在调控下的重要发展事件

限购令颁布
　　一谈及国家调控自然首先想到的便是“限购令”。“限购令”最早出现在2010年4月30日北京版“国十条”细则里面，这是响应中央“国十条”精神而出台的楼市调控政策。在2010年底之前约有12个大中城市颁布了各自版本的“限购令”，但这些都是纸上谈兵，为2011年全国范围内推广和执行“限购令”起到了铺垫作用。“限购令”可以说是房地产调控的重大发明，虽然“休克疗法”过于生猛，也由此引起户籍与非户籍人士购房区别对待的民权争议。　　　　

新国八条政令出台
　　作为限购令的重要支撑，今年1月27日媒体公开发布国家的“新国八条”，“新国八条”颁布的背景是各地房价越来越高、炒房风气盛行、各地地王又开始抬头，房地产泡沫越来越多。1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。当晚19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。自2003年国家加大对房地产行业宏观调控力度以来，颁布了一系列的“国N条”政令，比如2004年的国九条、2005年的国六条、2006年的国八条、2010的国十条等。但不管怎样只要是维护人民利益的都是有积极作用和推广意义的。
　　　
国家六次上调存款准备金率
　　今年国家调整金融政策，几乎每月上调银行存款准备金率一次，至6月20日共上调六次人民币存款准备金率，达21.5%，创历史最高点，每次约调整0.5个百分点，就一次性冻结银行资金近3600亿元，存款准备金与加息是重要的货币政策工具，其目的是要防通胀！
 
    六次上调存款准备金率的意图十分明显，就是回收流动性，这也导致大部分中小房企开发贷款申请办理相当困难，融资渠道几乎被堵死，一些中小房企开始找“地下钱庄”或是担保公司去借高利贷，年利息高达50-150%之间。

央行三度加息
　　2011年2月9日、4月6日和7月7日，央行先后三次宣布加息。业内认为，这几次加息是一次深层次的调控，也是对消费市场一种麻木的表现。加息带来了两方面的迷茫，首先可以确定，尽管加息让房地产市场出现了一定的徘徊和震动，但改变不了大势，无法从根本上改变房地产市场的走势。其次，第三次加息，正是印证了2011年的前两次加息并不奏效，并不是力度问题，而是方向问题。最重要的一点，加息造成房地产行业资金短缺，带来的只能是质量上的缺失，对购房者是没有好处的。

本年将建1000万套保障房
　　保障性住房被写入了“十二五”规划大纲，按国务院部署，“十二五”期间要建成3600万套保障性住房，包括廉租房、公共租赁房、经济适用房以及棚户区改造用房。今年的任务是1000万套，但是开工量差强人意，前不久住建部勒令各地务必在11月底之前全部开工。
　　
    自1998年取消福利分房，实现住宅商品货币化改革以来的20多年中国房地产行业取得了世人瞩目的成就，但是令人遗憾的是丢掉了保障性住房这根“拐杖”。
　　
    目前，在世界范围内，一些在住房福利分配做得较好的国家，如德国、新加坡等，人们不会为一套房子去奋斗一辈子，国民生活幸福指数相对较高！我国要实现“居者有其屋”的目标，必须采取商品房与保障性住房“双轨”并行的框架，以丰富的产品线满足社会各圈层的各类住房需求，如此才可以维护社会和谐与稳定。
　　
    在中国各个城市的地方政府对保障性住房的理解程度、推行力度不大一样，因此历年来的建设规模也不尽相同。相比之下，一线城市开发建设的深度与广度要高一些，比如深圳以往开发建设的经济适用房总量也还不小，但是在开发与分配环节出现了一些腐败现象，比如工程质量偷工减料与分配时虚报家庭收入骗购等，各地引以应为戒、早加预防！今年深圳的保障性住房建设量为7.3万套，而一些内地发达地区的三线城市40万套之多的也有存在，说明建设保障性住房必须在调研、统筹本土实情的前提下，因地制宜、科学地开发建设，而“大跃进”式地一窝蜂盲目开发，势必浪费社会资源，得不偿失，危害地方经济。
　　
    保障性住房最大的问题是资金来源，今年1000万套约1.5万个亿的投入，这可以通过中央、地方以及社会团体来解决。
　　
    但愿保障性住房5年内快速雄起，“双轨制”下这根“拐杖”也能撑起又一片蓝天。

发改委颁布一房一价政策
　　国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
　　
    房地产作为大宗交易的重资产同样属于商品，那么和超市里面日用的低值易耗品在定价与公示这一属性上没有任何的区别，且是合法的，符合《消费者权益保障法》和《物价法》。所以“一房一价、明码标价”有合法依据，不是像一些机会主义者所说的推行“一房一价、明码标价”政府干涉了企业自行定价权！“一房一价、明码标价”的目的就是不给投机炒房钻空子、保障购房消费者利益，让他们买得放心、住得开心！实现真正的阳光购房，而过去在房价定价方面主管部门干预过少直接导致了房企“暗箱”操作，如捂盘惜售、热销造假、假证骗贷、倒卖房源等违规现象。
　　　　
    “一房一价”前期执行阶段，各地都或多或少有违规现象，或玩躲猫猫或挂羊头卖狗肉等等乱像丛生！面临“执行缩水”，主管部门当然不能示软，前不久国家发改委联合北京方面检查“一房一价”执行情况时，对查出的12家房企已开出363.5万“罚单”，这种杀一儆百的做法相信会起到一些效果。
　　
    “一房一价”不留盲区，现在经适房与二手商品房同样也要“一房一价”。其对楼市影响深远，因为它改变了过往的营销模式，在各个卖场呈现给广大购房者更阳光、透明的一面，一个真正“裸售”的时代由此开启！从这一层面来讲“一房一价、明码标价”具有划时代的意义！

各城市逐步实施二套房贷首付60％政策
　　据了解，目前除了北京、上海、深圳等一线城市外，包括南昌、太原、重庆等多个二三线城市也上调了首套房贷款利率。银行业内人士坦言，进入四季度，银行在信贷额度方面愈发吃紧，个人信贷业务的确受到影响。分析人士认为，各地商业银行陆续上调房贷利率，主要受货币政策紧缩的影响，开发商、购房者都面临申贷压力。这一状况将进一步打压本就较为冷清的楼市成交量。事实上，早在今年初始，太原、重庆等全国部分二三线城市的个别银行就陆续上调了首套房贷款利率，7折、8.5折等利率优惠基本取消、上调至基准利率，随后几个月又继续上浮至5%至30%的区间不等。北京地区部分银行已经上调二套房贷款首付比例至六成，利率普遍上浮10%。某国有银行朝阳支行的工作人员表示，二套房贷款首付是6成，贷款40%，利率上浮是10%起。
　
政府土地流拍严重
　　土地流拍是指国家有关部门拿出土地进入市场拍卖的时候，由于买家竞价太低，或者没有买家出价，导致土地没有拍卖出去的现象，在房地产市场好的时候是不存在土地流拍现象的，只有房地产市场出现资金短缺，房屋质押导致开发商资金链无法连接的情况才会出现土地流拍！ 　　

    2007年以前房地产市场异常红火，根本不存在土地流拍现象，有的只是地王，有的土地地面面积甚至比楼面面积还高，也就是说土地的单价面积，竟然比同地段的楼房单价还高，你想土地拍卖下来还要开发建设，再加上这些成本再加上利润，这房子建成以后单价有多高而想而知。去年年底开始房地产市场进入寒冬，很多买家开始观望，投资人也撤出房地产市场，开发商的房子卖不出去，自然没有资金再购买土地，而且在市场预期不好的情况下开发商也不会妄自进行竞价！导致很多以前炙手可热的地段土地竟然出现无人竞价，或者竞价低于底价的现象，土地没有拍卖出去，即为流拍！　

房价进入拐点
　　四月以来，房产调控成为了中国房地产行业里最为敏感的词汇，政策频出，房价上涨势头看似被遏制，但房价却一直坚持的抬起它高傲的头颅，不肯“屈服”，进入五月，有观察人士认为，宏观调控已经从密集出台期，进入到政策“零”出台的“空窗期”和查看实施效果“监控期”，政策转向一说被越来越多的人提及，是否会转?转向何方?在这一时期，谁都说不准，这一切大概只有通过对后市的观察才能得出最终的结论。

    从8月份开始，北京、上海的一些楼盘开始降价。而这种短时间、大幅度的降价让那些数周之前在此购房的业主们倍感愤慨。在全国楼市一片限购之下，开发商通向购房者的唯一渠道终端——售楼处，在降价后遭遇到了老业主空前“围攻”。在北京，有远洋一方业主的9次“非暴力围堵”，在上海，有龙湖郦城业主对售楼处的暴力打砸。“售楼处”成为老业主们的发泄重点。
　　
    在经历过一线城市房价高增速的暴利时代之后，国家开始对房地产市场进行鲜明而严厉的调控。从“国八条”到“国十条”，中央不断动用金融手段、财税手段，甚至是充满计划经济色彩的限购政策。
　　
    经过长达一年多的效果扩散，北京、上海等一线城市的个别近郊区域房价出现了明显的去泡沫化现象。一些楼盘价格在短时间内快速跳水。这引起了老业主的不满。这些业主纷纷认为开发商存在“价格欺诈”，却又不能提出具有法律效力的证据。
　　
    然而，业主围攻售楼处的消息却得到了准业主的“欢迎”。一些购房者为了能在第一时间买到便宜的住宅，甚至再次星夜兼程排队取号。一些一线龙头开发企业则利用降价甩卖尾盘的手段加速回笼资金，以便在当前土地市场低迷时机“巧取”更廉价的地块。
　　
    分析人士认为，这种尾盘甩卖营销手段与美国赌城拉斯维加斯的“酬宾”手法异曲同工。赌场在一天的盈利达到一定额度目标时，便会取出一部分筹码故意输给客人，作为奖赏酬谢，以便留住老客户招揽新客户。
　　
    而更有甚者怀疑，所谓的“老业主围攻售楼处”实际上是开发商雇用他人制造噱头借以炒作，以便加快销售进度。于是在虚虚实实之间，围攻者的身份被界定为“输不起的赌徒”或“路人甲乙丙”。
　　
　　与此同时和过去两年“金九银十”的买房潮景象不同，今年秋天的楼市则频现“退房”现象。杭州一次性退房５０５套余波未平，上海开发商的降价行为又引发了业主强烈不满，北京楼市也在遭遇退房的考验……随着楼市调控继续在全国发力，房价下行压力逐渐增大，这让开发商十分纠结：降价，才能求售回笼资金；也有可能引来前期购房者集中退房。专家指出，房价虚高是退房频发的根源，戳破虚高房价泡沫应多管齐下。

2012楼市五大猜想

猜想1：政策是否会加码？

　　未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，可能会出现全国性的楼市降价潮。楼市调控关键期，为防止房价出现反弹，有关部门会不会对调控加码？包括更严厉的政策储备、加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。

猜想2：限购令是否会延续？

　　近期国务院总理温家宝在圣彼得堡的讲话，中国楼市今明两年的基调尘埃落定了，温总理表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。所以，指望近期楼市调控能够松动，显然不现实。也就是说，限购令等调控政策在年末以及明年继续延续的可能性甚大。

猜想3：购房时机是否来临？

　　与楼市热销时相比，开发商显然已经放低姿态了，眼下是买房的好时机吗？明年房价会不会降得更低？

猜想4：不涨已成定局？

　　宏观调控对2012年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用，再加上“买涨不买跌”的心理影响，明年房价大幅上涨是不可能了，将逐渐进入深度调整期，这种调整说明白了，直接体现的就是打折促销，折扣的加大会让房子价格渐趋合理区间，也就是说，买房会比过去更合适。明年全国还将有大量建成的保障房推向市场，可满足贫困和边缘人群的刚性需求，更促进了房价逐步回归到合理水平。

　　猜想5：市场重新洗牌？

　　在调控政策下，2011年的冰城楼市有些跌宕，但不仅是房价和销售的起落。受融资渠道、土地价格、政策调控的影响，更会引发房地产开发企业的变革。业内专家表示，2012年，除了房产市场供应调整外，另外一个大调整就是，房产开发企业的快速整合，部分投机者将面临破产倒闭。这预示着全国房产市场将重新洗牌。

　　对于房企而言，此轮调控也是其健康发展的有利契机。一些房地产企业会遭遇破产重组，这是大势所趋。房地产公司过去是依靠杠杆、囤地、土地增值，而不是靠造好房子创造价值。依靠简单的规模效应、简单地消耗土地，这种成长是不真实的。而调控恰恰是对房地产行业的一种修正，调整的过程将是去杠杆化和去泡沫的过程。绿城几年间的膨胀，可说是中国楼市高歌猛进的一个缩影，其眼下遭遇的风险，也恰是中国楼市迟早要经历的一堂课。只有重组之后，房地产行业才能变得健康，不需要依靠泡沫来维持盈利。