摘要：人们消费观念的转变和提升，开始对商业物业的需求也发生了根本性的转变。比如，15年前，人们还没有到电影院看电影的习惯，但是随后综合体、院线制的兴起，人们逐步回归影院了；成都熊猫城兴建以前，人们脑袋中也没有shopingmall这种商业地产这种说法，因为那时人们的生活还不需要这样的商业综合体项目。

  一系列城乡一体化迅猛发展、社会资产价格亟待重估的大背景，一个商业地产迅猛发展的“大时代”，如何把准资本时代的现代商业地产投资脉象？或许，唯物史观强调的一个“变”字，就是我们抓住商业投资机遇的不二法门。

     成都商业地产投资启示录

     仅仅返回到七八年前，在成都人嘴里经常流传着这些段子：

    “哟，春熙路太平洋百货买的鞋子哟，洋气得很嘛！”

    “兄弟，我们公司搬到冠城大厦了哈，甲级写字楼哈，有事没事来找我……”

    “周末玩啥呢？就到河边泡茶喝嘛，还能做啥？”

    “周末去都江堰耍啊？好远啊，怕去不成喔。”

     仅仅数年过去，成都人的生活已经发生了这样的变化：

    “我们公司搬到仁恒置地广场 了哈，老三甲写字楼配置太低了不符合我们要求啊。”

    “去极地海洋世界耍嘛，坐地铁哈就到了。”

     "还去春熙路逛啊？建设路、万达这边的shoppingmall怕还要上档次点喔……”

    “新”商业源于需求催生

     事实上，以上对比，仅仅是将几年间人们对于商业地产领域的初步认识，已经发生了翻天覆地的变化。

    人们消费观念的转变和提升，开始对商业物业的需求也发生了根本性的转变。比如，15年前，人们还没有到电影院看电影的习惯，但是随后综合体、院线制的兴起，人们逐步回归影院了；成都熊猫城兴建以前，人们脑袋中也没有shopingmall这种商业地产这种说法，因为那时人们的生活还不需要这样的商业综合体项目。10年前，成都人可能不会想到去华阳安家，因为那边交通不便，就是普通的乡下，但现在，随着南延线和地铁的开通，一栋栋的写字楼、成片的高端别墅区、极地海洋世界和南湖公园……人们开始选择落户南延线，“我房子买在南延线，很贵喔。”人们又开始“显摆”这个区域了。

    “由此可以看出，人们的消费习惯，很大程度上取决于经济发展和新型商业物业引导的消费方式，这是一种渐进式的生活方式。这也对商业地产项目的类别和数量、体量都提出了更高的要求。”嘉进地产总经理李昕认为。

    除此之外，成都城市人口的急剧增长，以及城市多区域、多中心的增长，都需要商业地产配套的迅猛需求。曾经的光华大道两侧，矗立着一栋又一栋的空楼，无人入驻，“商业物业严重缺乏，人们无法满足基本的额生活需求。大体量的商业物业呼之欲出。”于是，珠江商业板块、中铁西城板块正在迅速崛起，正如久旱后的甘露。“宏观上看，成都商业地产总体放量很大，但就细分来说，很多居住区域连基本的生活配套都还没有。可以说某些区域的商业体过于集中，但平均下来，体量还不算大。”一位商业地产人士如是说。

    梯级物业投资收益有保证

    “在投资方面，我是一个比较激进的人，但对于家庭理财却十分保守。”一位从事休闲服务行业的李姓老板告诉记者，十多年前他到香港旅游，看到当时香港铜锣湾一个小奶茶铺的租金都开出天价。他开始意识到，“买房也许是一个不错的投资。”

    很快，他用积蓄在成都购买了一个投资型的小商铺，并随时留意好的房源，一有资金便购买下来。“我购买的大都是写字楼和商铺。”他说，虽然他喜欢买房，但他只买不卖。这些房产到底带来了多少收益，他不愿意透露，但他举了一个例子，10年前，他花6万元购买的小商铺，目前售价在30万以上。“随后的数年，我一直买进商业物业，算下来，都在赚，只是大赚与小赚的问题。”

    事实上，这位李姓投资客的故事，颇具有代表性，各位获利投资者也能津津乐道地讲出自己的地产投资行业的“丰功伟绩”，“不说赚得盆满钵盈，但至少也是收益颇丰。因为这么多年，楼市始终是稳步上扬的行情。”

    楼市收出上述阳线，似乎并不为怪。城乡一体化进程不断推进的背景，让楼市总体始终处于供不应求的状态，“尽管目前楼市调控政策几乎已经将住宅投资者完全挤出售楼部，但大量的刚需群体仍在充实这购房者大军。商业地产也是大同小异，这么多的新兴区域楼盘，都可能成为区域中心，都需要大量的商业体作为生活配套。”一位投资人士认为，“过去的十年，是住宅物业掘金的十年。而今后，唱主角的不动产投资，一定是商业地产。”

    其实，商业地产的利好并不仅体现在城市化进程中，作为服务业的物业支持，也与国家重点发展第三产业的大政方针相契合，“这是商业地产长期利好的重要风向标。就目前CPI高企、投资渠道有限的背景下，投资商业地产，总比拿钱存银行划算吧？”成都摩尔物流项目总监李勇笑谈。

    2011投资成都新窗口新观念新品相

    如果说，把当下商业地产大热的根源归结于个人资产增值保值的需求，此话虽无错，但今时今日仍旧停留在这一认知高度，就充分暴露了对商业地产认知上的局限性，受制于观念和眼界上的桎梏。

    事实上，在商业地产的最高层面，就更广义的投资需求而言，大型企业和投资机构看到的是普通投资者无法企及的眼界。“重置资产结构”——在当下这一时期充当了商业地产投资者最尖端的思考。如果把中小投资者和高端投资者区分开来，会发觉高端商业地产更加繁复的价值层级和技术门槛。率先涉足这一领域的譬如蓝光。蓝光近期推出的独栋商业楼和会所式商业体，无论对企业还是个人投资者而言，这一类型的商业，不但可作高端业态运营，亦可兼收超高的物业溢价回报率。一边经营业态、一边潜心养铺，双重财富倍增引擎一并启动，鱼和熊掌有时可以兼得。

    而中小投资者们，除了传统意义上的社区底商街铺可选，日前也出现了更多元化的选项。譬如保利地产，总共将推出近百万平米的LOFT产品，为商业地产的细分带来了新的气象。LOFT作为商业地产一个新的分支其市场竞争力在于，既可作居家之用亦可作软性办公空间，门槛低、回报高、转手易，为中小买家的投资行为提供了新的想象。

    总之，无须再讨论住宅“三限”了，因为它的标靶已然既成。人类逐水草而居，是天性；资本逐利而行，也是天性。金钱永不眠，商业地产注定将化身超量货币追逐的新宠。常言道，既来之则安之。既然如此，长久浸淫在供需比和性价比里难以自拔的地产投资极客们，终于可以甩开住宅空置率带来的负罪情绪，顺势踏上技术流的漫漫征程，并在商业地产堆砌的迷宫里锤炼早该锤炼的品性，这看起来实在是充满和谐追求和进步理想的事宜。