摘要：世联地产研究部指出，今年上半年房地产行业发展的显着特点之一就是房地产市场的重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。二线城市销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点；三线城市销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。

    7月26日消息，多家地产分析机构陆续发布2011年上半年房地产市场情况与下半年展望报告，报告均指出，调控政策将继续维持或加强，建议开发商找出应对策略，提前做好长期攻坚准备。

　　据戴德梁行市场报告，在日益趋紧的政策环境下，全国一线城市住宅市场呈现降温迹象，房价上涨势头得到遏制，而写字楼等商用物业因受政策影响相对较小，则在国内经济持续向好的支持下呈现良好的发展态势，继续上行，租金不断上涨。这是由于通涨压力之下，住宅限购以及商用物业的行情看涨刺激导致，使商用物业投资升温，售价大幅上扬。

　　仲量联行报告也表示，写字楼和商铺的租金和资本值均有升幅。从深圳来看，写字楼整体空置率保持平稳，租金呈现强劲升势，达至历史高位。

　　世联地产研究部分析师卫旭华表示，从深圳来看，住宅市场上半年呈现降温迹象，一二手房成交总量较上年同期下滑7.58%。写字楼市场继续上行，推动甲级写字楼平均租金上涨至每月每平方米162.84元；商铺需求亦在零售业畅旺的支撑下持续活跃；工业企业经过去年较为强劲的扩张后，对厂房物业的需求逐渐趋稳，研发物业和仓储物业的租金水平录得小幅上涨。

　　调控之路任重而道远

　　据戴德梁行介绍，在“限购、限贷、限价”等严厉调控措施的共同作用下，楼市退烧的迹象已经在缩减的成交量上有所体现。另外，从价格上来看，住宅价格上涨的势头也在上半年得到遏止，戴德梁行指数显示，第二季度深圳高端住宅价格小幅下滑，下降了0.25。

　　世联地产研究部则认为，虽然成交量有所下降，但市场依然活跃，需求仍然比较旺盛。从开发商销售业绩来看，相当一部分房企，如万科、恒大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期。

　　同时，世联地产称，限购政策对投资者的影响不大。据调查显示，超六成的投资者表示对房价上涨有信心，并在等待抄底的机会。

　　这些表明政府抑制房价过快上涨成效显着，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而他认为，调控之路任重而道远。

市场重心转移至二三线城市

　　国家统计局公布数据显示，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已经超过北京、上海等一线城市，成为领涨全国房价的“主力军”。

　　一线城市的土地和市场有限，很多开发商早已把目光转移到了二三线城市，万科、恒大等大型房企在二三线城市上也获利不小。

　　世联地产研究部指出，今年上半年房地产行业发展的显着特点之一就是房地产市场的重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。二线城市销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点；三线城市销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。

　　下半年市场供需将成决定房价主因

　　对于下半年市场的预测，多家机构也给出了自己的看法。卫旭华指出，目前开发商的商业模式随着调控在开始转变，他们的融资渠道也开始多样化，在对银行的依赖度降低的同时开发商对政府依赖度也在降低，开发商变得越来越独立；因此，在未来影响房地产行业发展的核心因素将逐渐由政策主导转为市场供求的主导。

　　并且，他还表示，由于下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将后延至三、四季度，今年第三季度房地产市场将呈现供大于求的状况，并在第四季度达到供应量的顶峰，而在2012年的第一个季度供销差也会攀上最高点，价格将面临较大的下行压力。因此，世联地产认为，2011年的第四季度到2012年的第一季度将是资金充裕的企业拿地和并购的好时机。

　　对于下半年商用物业市场的预测，仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结道，在国内外经济前景仍然存在隐忧之际，下半年企业扩充步伐预料会维持审慎，但在部分新供应早已被消化下，即使需求放缓也不致对写字楼租金构成大压力。另外由于大部分投资者从住宅转向商业地产，预料投资活动将保持活跃，写字楼与商铺资本值仍存上升空间。

　　分析称，由于目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨，新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。鉴于这种形势，戴德梁行与世联地产均建议，开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量以及自身的特征，找出应对策略，提前做好长期攻坚的准备。