摘要：一直以来，在城北的开发格局中，随行就市的机会主义开发是主流开发模式，因此，前期进入城北的开发商，大多认为城北是一个刚需占主流的市场。今年，高端项目的集体进驻，是“财富城北”单一价值向“财富城北”、“人居城北”并举的一个佐证。
    近些年来，投资者把目光都瞄准了城南。商务CBD、写字楼、高端住宅拔地而起。使得城南土地越来越火热，价格不断上升，也让城南成为了成都价值最高的区域。至于对应的城北却因为发展缓慢，被人们看做价值的洼地。

    其实，城北有很多的优势，比如自然资源丰富、交通便利、住宅低密、购买力旺盛……但是由于人们对城北发展缓慢的惯性思维让市场对城北的印象往往停留在相对滞后的水平上。2011年，随着成都中心城区传统商品市场调迁战略加速推进，密集了荷花池、五块石等商圈的城北首当其冲，迎来了城市大换芯的机遇。大批的开发商纷纷进入城北，保利从城北起家，万科在成都的首个“TOP”系列选择了城北，华润在城北连下两“城”，富力首个区域作品选择城北……，无疑已经成为城北从“财富”单举，到“财富”、“宜居”并举的标志性时刻。

    观点

    从“财富城北

    ”到宜居城北

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    华西都市报：2011年，随着大量住宅项目进驻以及城北宜居价值的提升，“财富城北”是否到了该正名的时候？以“财富”定义城北，是否代表了城北的核心价值？

    陈勇：一直以来，在城北的开发格局中，随行就市的机会主义开发是主流开发模式，因此，前期进入城北的开发商，大多认为城北是一个刚需占主流的市场。今年，高端项目的集体进驻，是“财富城北”单一价值向“财富城北”、“人居城北”并举的一个佐证。

    袁林：在可以预见的未来“财富”仍然会是城北的一个重要的定位，因为人们熟知的各类综合市场、物流中心仍然将创造出巨大的财富，但如果说城北只有财富那显然是很不全面的。城市规模的快速扩大、功能布局的不断演进，已经使得城北不能简单的以“财富”作为自身在这座城市中的定位了。

    同时，城北区域所具备众多优势也使得其在未来城市空间发展战略中具有重要的意义，这些优势至少包括：便利通达的交通枢纽地位、宏大而聚集的商贸活动、规模庞大的物资集散中心、稳定且数量可观的财富阶层。成都经过长期城市化进程之后，城市南部、西部和东部先后迎来了发展的高峰期，唯有北部因某些因素的限制城市发展相对滞后，这从另一个方面来看也可以理解为城北由此获得了显著的“后发优势”。汇集了成都多年发展经验的“后发优势”与城北既有众多优势的充分结合必然会迸发出难以估量的前进动力。大家周知的许多重量级项目在城北的落地和建设正是这一轮因城北大发展而带动的城市大发展的响亮号角。因此，我认为城北的核心价值显然不是简单的“财富”，而应定义为新一轮成都发展的动力之源，“财富”只能算这台大功率引擎的能源之一。

    谭朝：每一个区域的发展，都有一个从粗放到精细的过程。比如谈到城南，我们会更多的说这是玉林，那是双楠，正南有大源，世纪城板块，再远有麓山，牧马山等等。城北也有很多的面，首先它依然是一个“财富”的聚源地，正北的川陕通道仍是连接成都与很多外埠财富的大动脉，青龙场附近目前也将形成热点板块，西北有华侨城欢乐谷独具规模。其次，其生态优势也可以说独冠整个成都，东北出三环进蜀龙路，延成都市政府规划的新都绿道往外延展，有离成都市区最近的五龙山，该区域周边分布有800亩植物园，15万平方米北郊森林公园，3000亩熊猫基地，2000亩凤凰山森林公园，6000余亩的五龙山风景区，6000余亩保利198公园，以及规划面积2.86平方公里的北湖公园，在更广的范围内共同形成了一个超万亩规模、平均容积率小于1的级森林绿洲。其开发规模和低密度属性都足以说明，城北将在成都低密度居住区占据重要位置。

    杨睿：城北随着大量高端住宅项目的进入，使得该区域价值不断提升、低密度楼盘、舒适度高、自然资源丰富，这些“傲视成都”的优势足以让城北匹敌一线城市的热门区域。摘帽“财富城北”的时机确实已经成熟。以“财富”定义城北是不准确的，更不用谈“财富”是城北的核心价值，因为城北不仅有钱，最重要的是城北包含了很多其他区域所不具备的属性，比如城北的宜居性，自然资源等等。

    李红超：早在几年之前，成都楼市就对城北有“财富城北”的定位，“财富”一词当时非常贴切的描绘了城北的内涵。相关数据显示，城北财富惊人，资产在300万-500万的有38万人，500万-1000万的有5万人，1000万人民币以上的有1万人。和铁路相关的工作人员多达38万。像城南的购房者原区域居住者占40%-50%，而城北却达到了70%。可以毫不夸张地说，城北不仅是财富城北，更是典型的“藏富于民”的区域。不过现在的城北随着城市建设，共建配套的深入，已经远远不是只有财富而没有居住的时代了。所以需要新的注解来充实它。

    杨翼：“财富城北”体现的是这个区域传统优势和特点，其本身跟“宜居城北”并无冲突，城北既可以说是财富城北，亦可说是宜居城北，2011年之所以会出现“宜居城北”的说法，是因为这一年大量品牌开发商涌入，使得城北的宜居性得到了充分的证明。

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    2011城北初显高端“契机”

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    华西都市报：在你眼中，2011是否是“财富城北”向“宜居城北”转身的拐点？其中有什么标志性事件？

    陈勇：2011年，城北有太多值得记录。政府规划3年内完成荷花池片区、五块石片区搬迁，5年内完成金府路片区、八里庄片区搬迁。北新干道通车、物流外移大丰镇、火车北站移居沙河堡、荷花池的规划重整将使区域快速变脸。在成华区发展和改革局、成都市经济发展研究院联合发布的《规划》中指出，整合了三大产业、四大地块的都市商业游憩城将彻底整合周边成都市大熊猫基地、成都市动物园、昭觉寺等不可复制、影响力较大的旅游资源以及沙河、东风渠、滨海公园等良好生态环境，变身为都市商业游憩新天地。

    袁林：实现“宜居城北”是城北大发展的必然结果。众多大企业将核心项目选在这里就已经很好的说明了政府、企业、市民对城北的认识已经发生了重大的改变。今年是城北建设发力的一年，因此把2011年看做是““财富城北”向“宜居城北”转身的拐点也有一定的合理性。

    杨睿：2011年的确是由“财富城北”向“宜居城北”的转折点。其中标志性事件如下：1、政府规划明确，城北中央商务生活区定位确立；2、政府已在2008年完成沙河景区打造，已形成诸如新绿水碾、沙河公园等著名景区，大致估算，城北绿化面积已超过城南；3、70%的货运及人流转战东客站；4、荷花池及五块石等所有商贸市场3—5年内搬迁至大丰，目前已完成中药材市场搬迁；5、北新干道改造、地铁一号线通车等，交通网络得到极大改善……

    李红超：有这个转变的过程。不过在这个过程中，最大的事件是品牌开发企业的集中发力。保利、富力、华润……城北的品牌房企也开始了“打堆”的状态。这个过程中，有的企业和项目占先，有了呈现，有的开发商刚刚开始，但起点也提高了。

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    城南一枝独秀格局将被打破？

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    华西都市报：从整个成都楼市的版图格局来看，城南历来是高端的代名词，从城北的资源禀赋，以及保利、万科、招商、富力等大品牌开发商的大量高端住宅集中上市，这一格局是否会打破？

    杨睿：城南和城北的可比性其实不强，城南作为世界500强在西南的入驻区域，其价值不容否定，城南以商务、金融为核心，其住宅项目大都没有太多生活气氛，其高密度住宅大都依靠在商务CBD旁，城南努力打造的繁华、奢侈的生活态度与成都“悠闲之都”的名号背道而驰。

    而城北则以另一种姿态面向世人。不紧不慢的悠闲生活，欧洲风情街，熊猫基地，各类风景区以及大型公园等等让城北更具宜居性，城北的绿化面积早已超过城南很多，空气质量高出城市其他区域很多，并且政府规划中明确提出要将城北打造成为“中央商务生活区”。城北以“健康、悠闲、生活”为切入口得全面打造更符合“悠闲”之都的美誉。若比商务和繁华，必然是城南胜，若比住宅和生活，必然是城北占据优势。

    袁林：未来成都的东、南、西、北可能将无所谓哪个区位更高档，至少差距将大幅缩小。理论上成都地处平原地区，城市向各个方向发展的成本原则上基本相同，同时城市发展的均衡性也将是我们努力和追求的一个重要目标。其实，现阶段城南区域也已经不再是高端居住的代名词了。

    李红超：从现在城北的开发商势力来看已经初步具有了抗衡的力量。而且从产品上看，城南有的产品，城北一样不缺，包括高端，万科、保利、富力、华润……都是有着高端经验的开发商。换言之，对城北来说，高端的产品理念更新，产品更前端。

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    成都楼市开启“南北对话”时代

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    华西都市报：如何看待城北的后发优势？这最终是否促成高端住宅“南北对话”格局的出现？

    陈勇：从长远来看，城北的后发实力不容小觑。城市的发展一定是均衡的，也就是区域之间随着资源配置的均衡，城市各个区域之间价值会逐渐趋于一致，这也是招商地产在城北2.5环拿下184亩土地的理论基础。像北、上、广等一线城市的发展一样，成都也将或正在经历着一块块城市价值洼地向被认识、被挖掘的方向发展。再打个比方，招商地产第一个发售的项目——雍华府，在城北2.5环，以前这个区域的品质楼盘并不多。而现在华润、中铁、龙湖等几家大型开发商也看到了主城区仅剩的黄金地段价值，纷纷进入城北。

    杨睿：2011年是城北年，和大市场惨淡的鲜明对比，主城区热卖的盘多在城北，如银杏华庭、金牛万达广场等。究其原因城北占有的资源更好，如景观、交通等；城北发展潜力更大，其他区域土地量少且价值趋于边际，城北仍有大量优质土地资源。以翠林华庭火爆的访客量为证，且客户结构不乏大量成都其他区域，以及一线城市投资客。

    谭朝：就如同不同的人有不同的气质、性格，其实城南与城北的价值也存在非常鲜明的差异化。正如纽约有代言城市经济脉搏的华尔街，也有5000亩奢侈级的纽约中央公园。我们现在看城南，看到更多的是密集的写字楼、成都金融城等商务功能，而城北则不然，他有大熊猫基地、植物园、五龙山3A级风景区、北湖等众多生态公园，吸引了大量品牌开发商的关注，前途不可限量，堪称成都最低迷的住宅区之一，从这个角度讲，城市高端住宅形成南北对话格局也在趋势之中。

    李红超：这是非常值得期待的“对话”，从目前的情况看，城北的后发优势正在体现，而且在需求上有强有力的支持。这个是城北可持续发展的基础。