摘要：城市综合体是新造城运动的首选，其规模大、商住皆有，可以满足开发商的资金周转，也能满足地方政府提升消费、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目标，可谓一举三得。如今，在成都版图上，已出现了总数超过80个城市综合体，总体量近千万平米。于是有人问，这是不是太多了？成都城市综合体“大跃进”的速度，也让越来越多的人在担心这个问题。
  80多个综合体的迅速拓展，以及曾经经历过的几次商业地产萧条经历，难免让大家甚至是从事商业地产多年的行业人士心有余悸：如此规模放量的综合体，是否有“足够的胃口去消化？”馍太大了能否消化？6年前，一家知名的商业地产人士曾经断言：可以将罗马假日广场定义为城市商业核心之一，以其商业体量和业态，足以支撑近200万人口的消费；成都只需要有4个这样的商业体就足够了。如今，随着成都城市商业核心和商圈多极化的大发展，数十个体量超过罗马假日广场数倍甚至数十倍的商业体正在崛起，而很多已经营业的大型综合体，发展态势良好，关键是市民喜欢综合体的消费方式，也消费得起！

  引导消费方式的契机
  记者听到这样一个有趣的故事：在成都，有一个企业家，身家过亿，女儿典型80后，放着家里豪华别墅不住，跑到城区一个城市综合体的商务公寓里住着。这在一般人看来无法理解……
  事实上，该80后女生的消费观念，正标志着城市综合体丰富业态在市民消费方式引导上的优势。“显然，能在办公区楼下享受居住、购物、美食、休闲、娱乐等一站式服务，这样的便利生活模式全面超越传统居住方式。”新港地产人士认为。
  商业地产的发展与演进，处于消费最终端——消费者的生活方式和消费理念起到最为重要的作用。比如，15年前，人们还没有到电影院看电影的习惯，但是随着综合体、院线制的兴起，人们逐步回归影院；成都熊猫城兴建以前，人们脑袋中也没有shopingmall商业地产这种说法，那时人们的生活还不需要这样的商业综合体项目，而现在如此多的shopingmall冒了出来，很多项目生存得也相当不错。由此可以看出，人们的消费习惯，很大程度上取决于经济发展和新型商业物业引导的消费方式，这是一种渐进式的生活方式。
  “中国的城市化程度还不高，看看数据，美国一千人平均客房数量是16间，目前中国是0.7间，其实酒店行业还大有可为；20年前看场电影只要1毛钱，现在看一场电影近100元，大家还是愿意去，就是因为全新舒适的环境吸引着大家。城市综合体带来的生活方式将是革命性的，显然体验式消费还需要多给予市民引导。”嘉进地产总经理李昕认为。
   天合地产一负责人也认为，尽管目前成都综合体放量迅猛、且体量较大。但这些综合体分布于城市的各个区域，极大地完善了当地的商业配套。比如在南部新城的商业喷发，就大大促进了城市居住和产业格局的演变。在成都城市化的过程中，这样的区域演变必不可少。或许以目前的标准来看，放量是很大，但这只是个阶段性的过剩，相信随着市民消费能力的不断提升和消费观念的改变，综合体不会出现供大于求的问题。

  “错位定位”寻市场机会
  “商业地产后期运营效益的最大难题，来自于项目开发和定位缺乏差异化。项目凭什么来吸引品牌商家的入驻，凭什么来吸引消费者的目光？”南延线一位商业运营总监如是说。成都伊藤洋华堂董事长总经理三枝富博表示，伊藤洋华堂也希望能够和有着很强创新能力的城市综合体合作。
   摩尔汽配营销总监李勇(微博)认为，商业地产作为现代服务业的主要支撑，政府规划起很大作用。随着商业物业的发展，人们的生活方式也会被逐步引导。就目前商业地产出现阶段性过剩的问题，很大程度上还是物业的市场定位和消费定位不太明朗造成的。这方面应该给予重要考虑。主打文化与演绎牌的成都大魔方、强调知识与经济的北欧知识城、高端城市综合体定位的九龙仓·国金中心和新鸿基·环球贸易中心……看似定位独特的城市综合体，不光是看重并圈定自己特有的客群，更是避免同质化竞争带来的低水平市场博弈。
  “虽然目前各大开发商都尽量把自己的城市综合体项目往高品质的方向靠拢，但鉴于成都目前的经济水平和消费水平，绝大多数项目都只能走中端路线，真正绝对高端定位的项目并不多，目前就九龙仓·国金中心和新鸿基环球贸易中心等可以堪称真正高端城市综合体定位，意味着绝对高端城市综合体项目存在一定机会。”有市场人士分析说。在成都金融城，各个综合体鳞次栉比，将形成核心产业以银行、证券、保险等，汇集高端商业、商贸、商务三大配套产业发展。服务配套为成都金融总部商务区发展提供必要的公共服务、行业服务、产业服务支撑。