摘要：“今年上半年，全国房企国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005-2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款增长却大幅降低情况下，企业的资金压力可想而知。”刀客地产机构董事长谢逸枫向南都记者表示，上半年银行贷款在所占资金来源中仅仅占到17.13%，为近年来最低。“民间借贷太贵，房地产信托又爆出兑付风险，房地产私募方兴未艾。”

    继万科、金地集团、华润置地等开发商之后，又一家开发商成立自己的房地产基金。远洋地产日前宣布，将对旗下房地产基金SinoProsperityReal EstateFundL.P。出资7000万美元，用作投资内地房地产项目。据悉，该基金由远洋地产子公司盛洋投资与全球知名的投资公司KKR旗下私募基金组建而成。在公告中，远洋地产表示将把该基金打造成公司投资内地房地产项目的投资平台“投资、运营及管理若干房地产项目”。

　　这是开发商解决融资瓶颈问题的高招吗？“披着房地产私募基金的外衣，但其本质却只是为自己的项目进行融资，这与真正的私募基金完全是两码事。”永安信金融服务机构董事局主席总裁乔志杰向南都记者直言“开发商自建房地产私募基金前景并不看好。”

　　开发商搞基金前赴后继

　　根据远洋地产、SinoProsperity基金与盛聪投资签订的投资协议，远洋地产将向SinoProsperity基金出售盛聪投资49%的权益，包括以1031万美元的价格出售盛聪投资的销售股份，以及以7848万美元的价格转让盛聪投资的贷款。远洋地产在公告中坦陈，房地产基金除了会在项目拓展及评估等方面提供协助，同时，对于共同开发的新项目，也会提供初期收购土地以及开发所需资金，并为项目取得进一步融资以及审批提供协助。

　　太阳底下没有新鲜事。事实上，开发商开辟自己的房地产金融业务早几年就已经出现，但而今却开始愈演愈烈。2005年12月20日，万科与中信资本投资有限公司签订了合作协议，共同筹组成立“中信资本·万科中国房地产开发基金”，以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。而今年以来，更多的开发商开始涉足这一领域，呈现出前赴后继之势。

　　8月5日，世茂房地产宣布将以有限合伙形式投资设立私募股权基金上海世茂汇天股权投资合伙企业(有限合伙)，基金规模将不超过50亿元，公司参与认缴不超过15亿元。8月底，杭州滨江房产集团股份有限公司董事长戚金兴宣布，滨江房产母公司杭州滨江投资控股有限公司旗下首只地产基金已正式成立，目前正在进行10亿元种子基金的募集，并预计3年后该基金的规模将突破100亿元。

　　为何开发商搞“基”前赴后继？这源于开发商资金链压力。“今年上半年，全国房企国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005-2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款增长却大幅降低情况下，企业的资金压力可想而知。”刀客地产机构董事长谢逸枫向南都记者表示，上半年银行贷款在所占资金来源中仅仅占到17.13%，为近年来最低。“民间借贷太贵，房地产信托又爆出兑付风险，房地产私募方兴未艾。”

　　并非“为基金而基金”

　　事实上，房地产企业融资结构一直就存在不合理的状况，尤其表现在对银行依赖度过高。随着2009年年底调控措施陆续出台，限价、限购、限贷，甚至限抵押登记，房地产界遭遇了10多年来最为严厉的打压。资金需求量极大的房地产业由此遭遇资金瓶颈，国内运作模式已经成熟的私募基金这时恰好弥补了房地产业的资金缺口。另外，国内日趋活跃的民间投融资培育了大量有投资意愿和投资能力的投资者，他们与正处资金饥渴期的房地产业一拍即合。

　　SinoProsperity基金首个投资对象选择远洋地产全资子公司盛聪投资有限公司，显示出该基金的融资功能。在外界看来，这个基金更像是远洋地产为其内地项目设立的融资平台。一直以来，由于同时身兼项目提供者和基金管理者双重身份，类似开发商设立基金投资自有项目的模式，备受业内质疑，其中是否可能存在内幕交易，也成为监管的灰色地带。

　　北京三仁投资公司董事长马勤向南都记者表示：“不管是封闭式基金还是开放式基金，所有基金的一个共性就是对投资项目进行客观的评价，从而决定是否投资。然而开发商自建的私募基金平台，自己既是基金的管理者，又是具体项目的操盘手，省略了中间环节，违背了基金的本质。”

　　“如果单纯发展房地产金融业务，这对任何一个企业来说都是无可厚非的，但房地产开发商为了自己的项目而搭建这一平台，就是为房地产项目而基金，而不是为基金而基金。”在乔志杰看来，房地产私募基金行业正处于发展的黄金时期，“未来30年将是私募基金风生水起的时代，但是这种为房地产而基金的行为，与基金本身的宗旨背道而驰。”据悉，乔志杰操盘的永安信基金近期动作频频，8月份新成立了2家“9月份我们还有两家基金要成立。”

　　但也并非所有的开发商“为房地产而基金”。2009年金地集团在香港成立了全资子公司稳盛投资，2010年，金地确定了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型地产开发商”的“一体两翼”发展战略，房地产金融日后有望成为金地新的利润增长点。

　　降价走量回笼资金才是王道

　　病急投医。开发商自建房地产私募基金平台，这也从侧面凸显出开发商资金链承压的严重性。今年以来，由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。

　　即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。仅6月，上海土地市场企业联合拿地占到了50%以上。富力地产则通过联合拿地，将北京、上海、天津等一线城市地价总额超过百亿的地块收入囊中。万科也与保利、中粮以及一些地方的开发商组成联合体，在各地拿地。大房企同样资金紧张，自己单独拿地发展成为下策。

　　“开发商相继自建房地产私募基金平台，看重的是其融资功能。但只怕这一金融工具并不能被市场认可。”谢逸枫向南都记者表示：“尽管由于货币超发、境外热钱涌入等因素，大量的游资四处寻找投资渠道，专业的私募基金会受热捧，但开发商自建平台却难以得到认可。”在他看来，在这样的情况下，开发商自建私募基金以解资金之渴，纯属旁门左道，“最为有效的方法还是降价走量回笼资金，这才是王道。”

　　谢逸枫给南都记者算了一批资金账。“以一个房地产开发项目为例，开发商自有资金在15%左右，银行贷款在20%左右，其他融资渠道15%左右，最大的50%一块都是商品房的预售资金或者销售资金。”谢逸枫表示：“即便再怎么发债融资、即便自建房地产私募基金平台能获得成功，从各项资金的占比来看，比起销售回笼资金都是很小的一块。”在他看来，开发商搞“基”前赴后继是在舍本逐末，“实际上，通过率先进行8%-12%的价格折扣方式回笼资金成果很明显。对一个项目来说，只要有一部分的量迅速消化，后续开发商的日子并没有那么难过。”