在严厉的楼市调控背景下，开发商纷纷转战商业地产。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头，均成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域。在本届秋交会上，不仅有华润万象城、金牛万达广场、中粮大悦城 、复城国际、阳光100米娅中心等多个城市综合体项目在此展示，而且有家居直销城、汽配用品城等专业市场参展。

   据成都市房管局消息显示，本届秋交会上将有40多个商业物业集中亮相，其中2号展馆是商业地产馆，将是商业物业集中展示区。此次商业地产馆的规模为历届房交会最为盛大的一次。

   秋交会探营

   商业地产馆是亮点

   商业地产可以说是2011年成都房地产市场的一个亮点，在本次秋季房交会上，设在2号馆的“商业地产馆”将给老百姓带来更多的商业物业项目。蓝光嘉宝商业副总邵家桢告诉记者，在房交会上选择商业综合体，如果没有商业地产投资的专业经验，最好选择品牌知名房企的产品。作为知名地产企业，在商家资源、商业营运经验上都有深厚的积累。据了解，除开2号馆作为商业地产集中亮相外，例如品牌馆的保利地产，旗下的保利中心，保利贝森公馆、保利198、保利心语等项目，都涵盖不同业态的商业产品。

   目前商业地产市场较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，再加上毫无松动迹象的整体信贷环境，对众多开发商来说无疑是一次严峻的考验。业内人士普遍认为，商业地产项目众多，同质化竞争将不可避免，在此情况下，能够自持一部分物业意味着开发商的资金实力相对不错，风险相对较低，因此租售并举的项目可以考虑优先选择。

   住宅转商业

   少量物业自己持有

   商业项目开发有一个规则，商业地产不可以分层或分单位出售，必须坚持只租不售，否则投资回报肯定会低到不能再低。商业地产大腕万达早在2007年就已经宣称“万达第三代商铺主要是持有，以后项目也不会再销售”。随着对商业零售风险日益清晰的认识，以及自身资金实力和运营经验的加强，商业地产的运作者开始向商业自持的道路转移，尽管这一过程的代价和风险都可能在预料之外。

   万达模式获得了巨大的成功，也一度引来业界同行的效仿。然而万达模式对资金实力、运营实力等硬件的要求，导致这种模式好虽好，却不是谁都可以克隆。今年，严厉的楼市调控背景，导致不少住宅开发企业进军商业开发求生存求发展，尽管都知道应该自持物业，但实际上即使是已经启动转型商业地产的开发商，所持有的物业，也仅占总开发量的极少部分，卖房子仍然是严厉调控下开发商生存的主要方式。

   上海同策咨询顾问有限公司此前就商业地产进行过专题研究，发现除了万科等少数地产商明确表示会持有商业地产外，多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。根据该公司的调查，大多数开发商考虑的仍然是出售商业物业获利，而不是长期持有。

   买租售并举
 
   项目投资有保障

   相关分析指出，“租售并举”能有效降低回款周期过长带来的投资风险。据悉，一线房产企业在进军商业地产后，不少能自持部分物业，实现“租售并举”。据悉，保利地产宣称，公司将一直坚持“租售并举”，保利旗下的商业项目分两种类型，一种用于销售快速回款，另一种则是自行持有；花样年地产的商业项目大多属于城市综合体，目前自己持有商业的比例约10%-30%；截至6月30日，中海地产持有的投资型物业金额为146.71亿元港币，是可供销售的库存物业价值的16.61%。

   资深商业地产投资专家张家大认为，就商业地产本身来说，商业才是核心，没有商业就没有商业地产，好的业态规划能够带来好的现金流、人流、货物流，能带来稳定的收益，投资才能挣钱。若该区域的商业业态都不挣钱了，那你投资的商业地产又怎么能挣到钱呢？开发商自持物业，就会在业态规划上投入，这些投入是全销售项目无法拥有的。万科、保利、花样年、中海等开发商的商业均有一定比例自持物业，无疑对后期的投资收益是一种保障，这一类型的商业就可以在投资中优先考虑。