2011-05-13

“大单”客户多是外地人

    热钱凶猛，越来越多的外地企业来蓉整盘买下写字楼

    近期，住宅投资的“挤出效应”日趋显现在成都的写字楼领域，从一线城市功成身退的境外“热钱”、从住宅市场被挤出的个人投资“热钱”以及企业资金避险和自用双重需求的购买持有“热钱”都殊途同归，让成都写字楼市场如沐春风。

    □写字楼一周

    成都大宗交易频现

    写字楼“整购”成风

    “外来资本进入成都的很多，也希望能找到生财之路。”据中原地产工商铺部负责人透露，最近有多个投行到成都来考察项目，从去年开始，成都出现多起大宗投资成交：万科魅力之城商业部分约6万平方米零售物业以4.6亿元卖给凯德商用；凯德置地城南项目约20万平方米零售物业以约5.5亿元卖给嘉德资产管理，中汇玛莎服务式公寓约3万平方米以约5亿元卖给雅诗阁，而中汇广场2期约4万平方米办公楼以7.2亿元卖给中国平安保险，前三者买家均为外资。

    通过分析我们发现，从财务核算成本的角度，企业购置固定资产作为办公自用，不仅无需担心因市场租金上涨而承担的额外负担，确保企业运营成本稳定可控，同时还可通过固定资产的融资实现资金的灵活运转，为日后企业长远的发展提供资金后盾；从日常办公使用的角度，作为企业自有产权的物业，拥有写字楼固定资产既是企业形象与实力的象征，还能在空间布局、装修配置等方面自由调配随意投入，更为重要的是可使固定资产保值增值成为现实。

    消费主体的变化在写字楼的销售战略上同样有所体现，如花样年这类多盘齐发的写字楼领军企业，干脆压缩了自家的小型房源数量，将销售重心放到500平米以上的大户型“整购”方面。除期房外，在二手写字楼领域，外来资本的入侵痕迹同样随处可见，某中介机构的销售人员就证实，“近几个月来成交的写字楼，买家基本上都是操普通话的。”且单笔金额在500万元以上的大宗交易，已经取代100万以内的“小打小闹”成为市场主流。

    隐患：“门外汉”蜂拥入市

    写字楼开发“过热”苗头初现

    由于海量热钱的涌入，从去年初开始，部分“先知先觉”介入写字楼开发的地产商就成为了圈内最让人嫉妒的一群：当别人在为“限购令”担惊受怕、为每个月的销售回款任务夜不能眠时，他们却已是数钱数到手抽筋。近两年来，不光是万科这类地产龙头，即使是一些从未涉足过地产开发的门外汉也开始打起了写字楼这块蛋糕的主意。拿中国

    商业地产联盟秘书长王永平的话：“你不要问现在谁做商业地产，你要问现在谁没有做商业地产”。

    事实上，写字楼的开发并非想象中的简单，特别是自营型的写字楼，更是需要大量的资金支撑，而且都要3-5年才会有稳定的回报，再加上商业地产开发的复杂程度，这也是以往国内房地产龙头企业很少涉足商业地产开发的原因。

    与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的后期管理上。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。但是，这对于大多半路出家的“门外汉”来说，难度实在是太高了。

    华西都市报记者胡猛

    □同步报道

    一线城市

    热钱攻城略地

    纵观全国，北京、上海、广州、深圳等一线城市，早在多年前，国际资本就已经开始攻城略地。2007年9月，花旗集团将上海永新广场75%股份成功出手，短短一年半多的时间里，花旗在永新广场上就获得了57.5%的增值率，这还不包括两年来每年极为可观的租金回报。花旗房地产投资部门表示，将筹集12.9亿美元建立投资亚太房地产的基金，目标是中国和印度。2008年7月，以“华尔街最诡秘的投资银行”著称的高盛集团以1.5亿美元的价格，将其2005年以1.076亿美元的代价从新加坡凯德置地手中收购的上海高腾大厦轻松出让给德国基金，转手之间便获取了39%的升值回报。

    其他企业同样不甘寂寞，以渣打、汇丰、东亚等金融机构为先锋的实力企业不约而同地选择整层、整栋购进写字楼物业，为房地产业不断制造亮点，这些金融巨头们大手笔购置写字楼不动产，进一步炒热了写字楼市场。

    在多方“热钱”的联手作用下，北、上、广、深等一线城市的写字楼市场经历一轮轮的爆炸式增长，然而当楼价进入高位运行后，它的始作俑者又开始瞄准了另一个猎物——二线城市。“广州每平米3万多的写字楼，月租金100元；成都每平米1万多的写字楼月租金也是100元，这就是机会！”