2011年春交会——高房价下没有喝彩的独角戏

    2008年全球性的金融危机即将届满3年。回顾过去，成都楼市可谓潮起潮落,魔幻万千。受当时金融危机和地震影响，2008年各大楼盘门可罗雀，哀声一片，众多开发商资金紧缺，命悬一线:然而也正因为金融危机和地震的影响超出了各方的预期，国家出台了一系列刺激国民经济的政策，也包括降低首付、利率超低折扣、购房补贴等刺激政策，2009年却来了一个出乎所有人意料的楼市大逆转，到处都是购房者苦叹一房难求的局面，楼市迅速从波谷一下跃升到达波峰，犹如一头狂奔的猛牛，想拽也拽不住: 至到2010年5月，汹涌澎湃之后的楼市又变的尴尬起来，一方面国家之前的刺激政策导致的货币泛滥、通胀加剧，使得众多人为避免手中现金贬值不得不选择买房继续推高房价，而另一方面，更多的人却因房价高企而买不起房，以至社会各界怨声载道，国家出台了“新国十条”等限贷、限购、加大住房供给政策，打击投资性需求；进入2011年，楼市经过三轮调控、连续3次提升存款准备金率至20.5%、2次加息后，需求受到抑制、资金面日益趋紧，楼市终于出现不再上涨的势头。

    在此背景下，2011年前4个月成交量逐月下降，4月份基本跌至阶段性谷底，而房价还依然矗立在高位。五月初成都春季房交会如约而至，结果小的少，失望者多，成都楼市继续在量跌价挺中博弈。不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。接下来市场是否暗流涌动呢？我们先略窥一二，静候检验。

 一、房交会主要特征与市场风向研判

    1、供给特征与风向：潜在项目多，后期供给压力大

    在房交会前的3、4月份，成都约90个楼盘开盘，推出面积超过两百万平米，认购率普遍不足一半，严重供过于求；本届房交会上形象展示项目合计达82个，是近3年房交会上展示性楼盘最多的，说明后市新增供给量大。

    另外，本届房交会展示了在建新建的19个保障房项目，其房源量突破25000套，对商品房将来的销售将会造成较大的冲击，特别是中低端住宅市场客户分流不容小视。

    2、需求特征与风向：投资需求已受遏制，刚性需求开始难耐，成交量小幅回升，在秋交会前预计是今年卖房的最好时机，先下手者赢面大

    受国家宏观调控影响，住宅投资性需求得到初步遏制，刚性需求房交会前也出现了较大观望情绪，房交会上虽然整体成交不理想，但有较大优惠的刚需楼盘成交量不错，房交会期间有成交30-90套的高性价比刚需项目；五一期间深圳房交会上中海地产两个“限价房”项目出现火爆抢购场面超乎想象，近5000人到场客户抢购1349套房源，原因在于房价在原来15000元/平米的基础上下调到均价在11000元/平米左右。这些信息都说明刚需很强大，压抑一段时间后接下来可能会有一个短期集中释放问题，成都房交会整体成交差主要原因还是房价优惠情况与购房者预期落差较大所致。因此，在春交会后若有项目率先给出符合预期的优惠（我们调查测试是优惠5-10%之间足以打动购房者）成交应会得到市场积极反应。

2011年4月北京、上海、深圳楼市情况情况　

3、价格特征与风向：促销花样多，实质优惠有限，市场在房价在坚挺中继续博弈，结果预计在秋交会前后将明朗

本届房交会上房价整体上依然坚挺，开发商并没有给出令消费者满意的“价格表”，只有部分楼盘推出了特价房，优惠幅度多集中在3%-5%，最大幅度不超过10%，大部分楼盘依然维持正常销售价格、优惠幅度不大。但成交量的低迷表示市场对目前价格并不认可，期待已久的降价促销并没有达到市场期望的程度，后市仍将继续博弈，这从我原本打算在房交会期间买房朋友失望的表情上可见一斑，他最后选择了继续等待。

 注：两张图表体现出购房者面对房价走势的矛盾心态：期望降价买房，但对房价下跌又没有信心。故在目前相持阶段只要有楼盘给出一定优惠，很多消费者预计将会买单。不过，如果出现大面积降价，一旦形成房价下跌的心理预期，则消费者又会选择观望，且市场就会陷入较长时期的低迷，届时想卖房也难了。

    二、本届房交会数据概况

    本届房交会于2011年4月29日至5月3日在成都世纪城新国际会展中心举行，共设5大展馆，约5.5万平米，首次单独设立了商业展馆，并且把郊县展馆放到了位置较近的1号展馆，以突显成都在建设世界田园城市，建设美好居住环境的的城市发展实践。

1、成交规模

  据我们不完全统计，房交会上实际成交量十分有限，单盘卖得较好也就30-40套，但绝大多数楼盘实际成交在10套以下。故按参展在售楼盘平均15套左右成交量估算，预计本届房交会成交套数也就2000套左右，成交面积大概在17万平米左右。如此算来本次房交会成交套数和成交面积相对于2010年秋交会都大幅下跌，跌幅分别达60%和65%，显示市场下滑明显，观望情绪严重。宏观调控政策的叠加效应已经显现。

   2、参展规模

    133家开发商参展，较上届房交会115家增加18家，环比增加15.7%，部分新的竞争者在2010年购入土地，在本届房价会上亮相，如招商地产、远洋地产等全国性品牌开发商。

参展项目215个，较上届房交会180个增加35个，环比增加28.4%，后市供给将大幅增加。

  近郊及区县楼盘达到113个，较上届房交会31个增加18家，环比增加37.8%；郊区项目占比较上届增加10.4%，超过了一半。反映出随着城市的发展，构建多区域次中心的交通，产业等方面的发展，近一两年来，郊区已与主城区在地产开发方面并驾齐驱，实际供求规模已经超越主城区。

 3、参展性质

    在售楼盘133个，占61.9%；展示楼盘82个，占38.1%；展示楼盘比重接近4成，显示未来持续的集中供给爆发，将加剧竞争。

4、参展楼盘类型

 　高层住宅依然绝对主力的物业形态，占到了6成，综合体项目比例有较大幅度的增长，达到了14%，较过去不足10%的比例有较大幅度的提升。大量实力开发商进入成都市场后都选择了综合体项目作为开发重点。

5、环域分布特征

1环内以及1~2环的物业所占比重已经降到了5%,并且越靠外项目越多，预示三环外以及郊县将成为开发重心，其未来市场竞争也将加剧。

   6、方位分布特征

  受南部副中心基础设施建设加速，地铁一号线开通以及市政府南迁等因素影响，城南项目最多；城西金沙片区日益成熟以及光华大道的延伸，也有力促进了其地产开发，稳居第二；伴随城东老工业基地腾龙换鸟以及生态环境的打造，已接近城西的项目数量；城北大商贸的外移，区域环境的整治也给区域开发增添了不少活力，项目数量较过去有所增长，城中由于土地放量有限，项目数量不多。

　7、价格特征

　相对2010年秋交会，价格有所上涨但涨幅不大，约10%左右,主城区各区域均价都跨越了8500元/平米。城中均价达到了17500元/平米，九龙仓庸锦汇突破了2万5；城南新区CBD核心区附近价格基本达到了1万左右；城东二环附近也都超过了1万，三环附近也达到了7千5；城西主要在三环附近，价格在8千五以上；城北集在2环及三环间，价格在8千以上。

 　成都主要郊县价格涨幅较大，目前近郊均价主要集中在5千至6千，双流(微博)均价最高已达到了6千6，涨幅较2010年秋交会增长了15%。远郊均价也集中在4千左右。城市交通的快速发展，在时间和空间上的距离感缩短，促进了郊县市场的发展。

   8、本届房交会主要优惠及营销特点

★营销多样，人气不足，较以往访交会显得格外冷清，到访人流量不足往届50%；

★区县组团多以宣传区域规划，以生态田园和绿色低碳为宣传特色；

★在售楼盘虽大打优惠牌，但实惠不多，主要以额外优惠（多在3%以内）、特价房（多在5%以内，个别10%）的形式出现，幅度均不大；

★品牌宣传力度不减，实力开发商大搞品牌促销；

★展示楼盘多以形象展示为主，办卡入会积累客户，价格也多未确定；

★此次房交会开发商以试探市场为主要目的，消费者则多抱着“买相因”的心理而来，结果失望者多，场面沉闷，缺乏亮点。

   9、消费者当前购房心态调查

 本次房交会我们针对消费者当前的购房心态做了测试性调查，有效样本312份，对象年龄在20~60岁之间，结果如下：

9.1、对政策调控效果的信心：各自占一半左右，但经过三轮调控后相信调控效果的人在逐步增加。

9.2、调控背景下的购房心态：继续观望者较多，价格若再涨多数人不会在短期内买房，购房目的以自住为主，若购房投资，仍首选住宅，但商铺的需求在增加。

9.3、应对限购限贷购房变化：多数会转移到不限购的郊区购买，也有等待政策松动后再买者，付款方式依然以按揭为主，分期和一次性有所增加。

9．4对调控背景下房价的走势：呈现出矛盾的心态，多数人既期望在房价下降到一定程度时才下手买房，但又不相信房价短期内会下跌。

    三、房交会总结与建议

    综上所述，本届房交会明显的反映出市场观望情绪的浓厚，而各楼盘不痛不痒的优惠方式，也未能获得购房者的认可，市场仍在继续博弈中。然而在高房价和严厉的宏观调控背景下，博弈胜负终将见分晓。目前，投资需求已被严重挤压，刚性需求期待房价松动继续观望，如果宏政策面没有大的转向，市场已难以支撑目前尴尬的局面，我们初步预计成都楼市降在今年秋交会前后见分晓，且我们对结果是悲观预计，若秋交会前后一旦出现大面积价格松动，将一发不可收拾，并直接影响到2012年市场进入低迷期。

    基于此，面对下半年的市场，我们建议开发商调整供给结构和营销策略，已有土地应加大普通住宅或商业开发；如果在售楼盘不是尾盘或不能坚持到政策松动和下轮市场好转，我们建议提前促销，抓住时机，提前突围，越早促销越好，希望在秋交会之前加快、加大促销力度。因为房交会上和国内一些城市的市场实际反应表明当期是促销是有效的、继续上涨概率是很小的、一旦下降是不可控的！