目前商业地产的投资回报仅3~5%

　　“商业地产的风险正在累积”，在昨日举行的“零售·金融及商业地产高峰论坛”上，有开发商如此形容。持续的楼市调控下，资本从住宅游走到商业地产，但记者采访中发现，短期内，商业地产投资回报率低下，已显过剩苗头。

　　宏调下商业地产火热

　　自2010年开始，国家调控住宅市场，大量资本转向商业地产。四川省知名房企蓝光集团的子公司、蓝光嘉宝公司总经理闫恺说，上个月南坪一个商业盘开售，开盘当日销售中心排队，当天卖完。成都也有类似情况。

　　根据上市房企的公告，保利地产表示未来3~5年商业物业投资比例达30%；金地集团表示2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%~15%；龙湖地产计划未来5年再建12个商场，出租物业面积达到200万平方米；中粮地产更是计划投资700亿复制“大悦城”，占到总资产30%。

　　中原地产高级分析经理孙刚介绍，我市主城区在售和在建的写字楼，在不新增项目的情况下，需要2年消化。

　　回报低三代才能养一铺

　　和投资者与开发商高涨的热情相比，商业地产目前的投资回报率并不高。

　　“原来常说一铺养三代，现在是三代养一铺。”闫恺说，目前商业地产的投资回报率在3~5%，也就是说，买一个商铺，要20年~33年的才能回本。而当下的CPI在5%左右。如果贷款买，就更不划算，贷款利息7%左右，但好的项目回报率才能达到5%，这意味着投资100万买项目，一年后就只有98万元。

　　北京首个房地产基金公司、盛世神州房地产投资基金公司首席执行官王戈宏说，现在商业地产，有的投资甚至要倒亏。

　　我市一位不愿意透露姓名的开发商说，商业地产项目的投资周期在5年左右，资金占用量大，一旦修好的门面无法出租，将成为吸金窟窿。

　　在蓝光嘉宝公司总经理闫恺看来，短时间内，商业地产膨胀，搞不好会死掉一批企业。

　　开发商不求回报求稳定

　　开发商则另有算盘。闫恺说，商业地产可以增加开发商的资产量，财务报表上会降低开发商的负债率，更方便开发商融资。一位不愿意透露姓名的重庆房企负责人说，住宅商增加商业地产，还可以提高住宅项目的品质，在定价上更有主动权。

　　“负利率时代，楼市调控后，寻求稳定的资本从住宅市场流出，转向商业地产。”孙刚说，他们买商业地产，很大程度上不是追求资本回报率的，而是追求稳定性。

　　蓝光嘉宝公司总经理闫恺说，还有一部分资金是追求土地溢价，比如游资、机构和民间财团。

　　分析

　　商业地产：短期饱长期饿

　　塔博曼购物中心亚洲区副总裁张国华在论坛演讲时说，宏观调控下，商业地产一哄而上并不能代表当前商业发展的真正水平，蕴含着风险。

　　一哄而上，其管理运营水平短期不可能跟上。中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如说，商业地产的业态，包括购物中心、写字楼等等，其基本规律都要遵循地域决定人群，人群决定产品的基本要求。企业在形式、资金筹集、产业招商、产品经营等方面都会提出更高要求。

　　但长期看，发展商业地产似乎有理由乐观。中国商业联合会副会长兼秘书长姜明说，2010年社会零售总额是15.7万亿，今后的两三年能够达到20万亿。经济高速发展期，或将带来商业地产繁荣。

　　“和发达国家相比，在商业地产金融方面，差距更大。”盛世神州房地产投资基金公司首席执行官王戈宏说，目前还没有一种普遍性的投资工具，让普通投资者能分享到商业地产的果实。

　　投资者如何选商业地产呢？许王戈宏的经验是，首先看回报率；其次看商业地产的业态，目前他主要偏重社区商业；最后是看商业项目的人才储备，人才必须满足三方面的条件，懂商业、懂地产和懂金融。

　　苗乐如说，一定要做“功课”，熟悉当地的宏观经济情况，当地的商业地产，必须和当地的消费规模、水平和结构相匹配。