优质办公楼租金持续上涨  高档住宅租赁市场表现活跃

　　2011年4月15日, 北京-- 迈入2011年中国房地产市场表现各异。办公楼物业市场持续加速上行，一线城市表现尤为突出，北、上、广、深的市场租金季度环比升幅均超过4%。零售物业市场表现更为稳健，大部分城市本季度租金增幅在0.5%至3%。虽然有一些国际品牌由于对本地市场的不适应并导致经营不佳而撤出市场或调整策略，更多的商家仍对于中国这个快速成长的市场表现出极大的兴趣。2011年对于住宅市场的调控态势依然不会放松，目前限购禁令已被推广至所有省会、直辖市及计划单列市，导致成交量方面的大量萎缩。

　　华北地区

　　2011年第一季度，华北五城市办公楼市场表现出上升趋势。在缺乏新增供应的情况下，需求依然保持旺盛势头，市场整体空置率持续走低，从而带动五城市办公楼租金整体上扬。北京办公楼市场表现最为突出，租金季度涨幅达7%，创2010年以来单季最大涨幅纪录。在高端住宅销售市场方面，受政府调控政策影响，华北五城市高端住宅销售量受到负面影响，售价涨幅有限，但平均售价未出现下滑。租赁市场中，受需求上升带动，华北各城市高端住宅租金均走高。

　　在零售物业市场方面，2011年首季度，外资品牌在华北各城市扩张速度不减，国内零售商业不断开辟新店，新增需求逐渐消化空置面积，致使零售物业入驻率持续走高，也进一步促使华北大部分城市零售物业租金普遍上扬。而随着零售业和电子商务的快速发展，市场对物流设施需求迅猛增加，但市场供应有限，造成华北五城市物流设施租金在本季度全部上升。

　　华东地区

　　华东各地办公楼市场在2011年的第一季保持上扬，其中上海租金价格涨幅最为显著，环比上升5.9%。在同期杭州、南京及宁波的租金涨幅小于1%。市场需求保持旺盛，净吸纳面积是近三年来同期最高的。在华东各市场，如上海及宁波，由于缺乏新增供应，优质零售物业空置率保持在历史低位。而区域内旺盛的消费力依然吸引着国际品牌入驻，以试图抓住商机，为此他们也愿意为核心商圈位置负担更高的租金成本。

　　相较于中端住宅市场，限购令的影响对于豪宅更为明显，华东各地第一季度豪宅成交量明显下降。价格方面，由于上海新颁布的物业税仅对新购房屋设置条件征收，因此对于房产市场目前影响依然较小。买卖双方普遍陷于观望，开发商更纷纷推迟开盘计划，致使市场成交价格维持坚挺。租赁市场上，随着第一季度展会活动的活跃，租赁交易保持活跃，豪宅租赁市场表现良好。而新年伊始，长三角物流设施市场土地价格及租金均涨幅明显，其中租金增幅范围在1%至5%。

　　华南地区

　　2011年第一季度，华南区优质物业的租金普遍上扬，其中办公楼租金涨幅最为明显。广州深圳两地优质办公楼空置面积显著减少，带动租金上升，分别在季内录得4.8%和6.7%的租金增长。这两个城市的CBD在本季度均有物业落成，其中位于深圳的卓越世纪中心1号楼为市场带来110,000平方米的甲级办公面积供应，而广州也迎来了三个季度以来的一个供应高峰，共约17万平方米的优质办公楼面积投入市场。零售物业方面，深圳购物中心首层租金在本季录得5.3%的明显季度增长。相比之下，广州由于近两个季度陆续有新兴商圈的优质零售物业供应，全市平均租金继续下调。

　　华南地区高档住宅租赁市场在第一季度表现活跃。其中，由于广州珠江新城大量新落成住宅投入租赁市场，吸引了其他区域的高端租客。而深圳蛇口则在本季度迎来区域里第三家由国际运营商管理的服务式公寓项目--雅诗阁深圳美伦服务公寓。工业物业方面，旺盛的国内需求带动华南地区的仓储设施需求，季内广州深圳两地均分别录得超过18,000平方米的大宗仓储成交。而研发设施方面，广州的科学城和深圳的高新科技园由于不乏新增优质研发面积，成为大型科研租客的理想区域。

　　中西部地区

　　中西部地区市场在本季度延续了上季以来的发展态势，企业扩张，与逐步增强的消费力有力驱动了包括办公楼、商业和工业物业各地产类型快速发展，需求逐渐升级过程中进一步带动了租金和售价的上涨。成都、武汉和重庆三地办公楼市场均有新增供应，而其中西安和武汉的空置率有所下降，所有四个城市均录得办公楼租金的上涨。预计成都和重庆两地今年的新增供应将明显增长，因而很可能导致空置率进一步上升。金融业对办公楼的需求很大，本季有相当数量的办公楼租售交易来自国内外的银行等企业，这在重庆、武汉和成都较为明显。

　　由于限购的影响，高档住宅市场成交量均大幅下降，但四个城市的价格仍然保持稳定。其中武汉和重庆还出现了价格的加速增长。成都、重庆和武汉的优质零售商业市场出现新增供应，致使部分城市空置率小幅上升。尽管如此，新增项目基本达到预期，招商租赁比较顺利。这些项目也逐渐成为当地零售商业物业的新标杆。值得一提的是，宜家于本季度宣布将在武汉东西湖区开发一个14.5万平方米的购物中心。工业物业市场整体发展良好，仓储设施、研发物业和厂房的租金均出现增长。来自电子制造和外包服务等产业向成都和重庆扩张的势头比较明显，而武汉出现了物流行业的投资热潮。