摘要：就在第三产业快速发展，商业地产项目遍地开花的同时，新的问题又暴露出来。最要命的是当前商业项目“一哄而上”，据初步统计，成都商业项目在建和规划的已经超过100个，商业地产大战实则演变为招商大战。

    成都的商业地产开发，从最早的沿街为市到荷花池、五块石批发市场，再到以新城市广场、铂金城等为代表的“类综合体”项目，乃至当前万达广场、凯丹广场、万象城等真正的城市综合体、购物中心，大致经历了泾渭分明的三个历史阶段。同时，十年发展历程中，也留下了不少成功与失败的案例。

  2000年以前 起步期———商圈经济

  2000-2007年 探索期———类综合体出现2007年至今 成长期———城市综合体时代

  代表商业：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈

    这是一个只有商圈经济没有商业项目的时代，外界记得住的大都是商圈区域，商业项目在这个时代显得还极为弱势。从城市功能上来说，这个时候的“商圈”，如春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈，就相当于今天的一个个“城市综合体”；而百货大楼、人民商场，就相当于综合体里的主力店，每一个街铺则都是综合体内的小商家。

    “裙楼做商业 塔楼做住宅”是这个时代最为常见的“商业综合体”。在起步期成都出现了大量的“商务楼”、“综合楼”，这算是成都第一代写字楼，今天仍有大量的企业商家在里面办公。

  2000-2007年 探索期———类综合体出现

  代表商业：新城市广场、铂金城、大世界商业广场、大地城市脉搏

    这是一个失败远大于成功的时代，今天你仍然可以看到这个时代给城市商业留下的伤痕。当时成都已经意识到未来的城市商业将是综合体，因此从熊猫城开始，一个又一个的大型商业项目拔地而起，出现像新城市广场、铂金城这样的类综合体项目，集中式商业逐渐成为主流。

    但此时完全是地产主导商业，投资商、开发商拥有绝对的话语权。开发商的目的更多是为了实现短期赢利，这都为后期招商、经营埋下地雷。直到今天，当时开发的商业项目仍有不少空置着。

  2007年至今 成长期———城市综合体时代

  代表商业：成都万达广场、凯丹广场、万象城

    2007年年底，锦华城成都万达广场首次以极为罕见的强大气场满铺开业，业界将其视为成都真正意义上的第一个商业综合体，成都从此进入城市综合体时代。

    紧接着，凯丹广场、苏宁广场、万象城、世豪广场等陆续亮相，成都商业地产开发真正进入一个高速发展期。而商业品牌商的话语权从这个时候起逐渐盖过开发商，开发商开始跟着商家的商业需求盖房。

    但就在第三产业快速发展，商业地产项目遍地开花的同时，新的问题又暴露出来。最要命的是当前商业项目“一哄而上”，据初步统计，成都商业项目在建和规划的已经超过100个，商业地产大战实则演变为招商大战。有限的商业资源能否支撑那么多的商业物业？低租金如何支撑高昂的财务预算……一个个疑问都需要更高的商业智慧来解答。成都商报记者 李杨

  经典案例1

  天座商城

  商业概况：

    天座商城北起玉带桥，南至盐市口，全长1243米，总建筑面积达3.5万平方米，地面共有27个出入口的地下商城，始建于1993年。

  发展史：

    1993年9月，天座商城正式开业，成为上世纪90年代初期成都最火爆的商业口岸。1996年顺城街改造，地面商业迅速崛起，天座商城开始放弃原有的中高端路线，将消费群定位于工薪族，但也因此与时代产生差距。2005年，一度红火的天座商城开始在低谷中挣扎。2006年，深圳时尚集团拟投入8亿元对其进行改造，但一直没有下文，天座商城继续沉沦。2009年5月，天座商城关门歇业。2010年4月，人和商业控股有限公司(以下简称人和商业)，以总价2.89亿元买下顺城街、盐市口、东御街地下空间40年的使用权及经营权，天座商城变身成都“地一大道”。

  现状：

    天座商城已经成为成都人的回忆，“地一大道”的时代才刚刚开启。地一大道依托原有顺城街地下空间，直接打通东御街、顺城街、盐市口地下通行空间，全面连接春熙路、盐市口、天府广场、骡马市四大商圈。2010年9月，地一大道开始连续推出商铺，每次都可谓“一铺难求”。2011年初地一大道正式启动招商，2000多来自全国各地的商家拥入地一大道招商中心，一亩园、淑女坊等大量一线产品纷纷抢驻项目。

    地一大道相关负责人透露：“人和商业在全国有很多长期合作的商家，当然主要为全国的一二线商家。成都地一大道的招商，省外商家很活跃。”据悉，地一大道开发商人和商业具有20多年全国连锁自主开发、自主经营的经验，成都地一大道人和商业将持有大半物业，其独特的经营模式将改写并且提升成都的整体商业地产布局。四川省连锁商业协会会长、四川省商业地产联盟秘书长冉立春认为，人和商业正在创造新的“地一大道定律”，那就是用地下商业升级城市中心价值，有地一大道的地方，几个商圈都将因此而增值。