摘要：然而，盛况之下，却难掩成都商业地产供销失调、存量巨大的事实。最新数据表明，成都商业地产存量高达900万平方米，而平均每月去存量却不到30万平方米。不计算新入市的商业项目，以此速度，成都商业地产现有的存量也足需要30个月才能消化完毕。

    招商·东城国际、环球广场、凯信·双子国际……几乎同一时间，这些商业项目遥相呼应，先后入市。与此同时，ICC、和信·新城市中心等商业综合体也纷纷亮相，整装待发。而早在几个月之前，龙湖时代天街、金牛万达、棕榈泉国际中心等商业巨无霸各据一方，业已完成了在其所处区域的布局。放眼之下，成都商业地产一派火热势头。

    然而，盛况之下，却难掩成都商业地产供销失调、存量巨大的事实。最新数据表明，成都商业地产存量高达900万平方米，而平均每月去存量却不到30万平方米。不计算新入市的商业项目，以此速度，成都商业地产现有的存量也足需要30个月才能消化完毕。

    对此，一位业内人士指出，成都商业地产供销失调严重，未来商业地产市场将面临严峻挑战。虽然成都商业地产的发展尚处在起步阶段，未来仍有较大发展空间，但当下首先应过消化高存量这一关。

数百万存量亟待消化成都商业地产供销失调

    自今年2月成都出台住宅市场限购令以来，成都商业地产便一直充当着房地产市场的宠儿，在“不限购”前提之下，开发商和购房者几乎一致挥师商业地产，一度使得上半年成都商业地产出现供不应求的状况，商铺和写字楼价格蹿升。

    然而进入下半年以来，需求过度的透支加上商业综合体的供应井喷，商业地产逐渐由过热转向过剩。

    据锐理数据统计显示，自今年4月份开始，成都商业地产月供应面积便超过百万体量。尤其近三个月，成都市场每月新增供应面积均超过了100万平方米，但成交量却徘徊在20-30万平方米。截至目前，成都商业地产目前存量面积高达900多万平方米，超过去年200多万平方米。不算上后市即将入市的项目，仅以目前的商地产存量，足以供成都市场消化30个月。

    报告指出，由于近几年对住宅的调控政策，商业地产在2009年便出现过热势头。因此当2011年2月成都限购令出台以后，成都商业地产销售量并未呈现预期的过度上涨，但新增供应量却持续增长，导致积压面积增长。

    成都多家研究机构提供的数据也几乎共同指向了一个问题：成都商业地产严重的供过于求，而且随着多个项目的集中爆发，这一失衡的态势将会加剧。

    近三个月以来，成都各个板块都有大体量商业地产入市，仅南延线板块就新增供应量超百万平方米。而城东的建设路大商圈，不久之后将有18个商业项目并立，其密集程度可见一斑。表现在项目上，不少商铺面临着后续招商难的问题，写字楼空置率较高。

    事实上，商业地产过热的现象也引起了各方的关注。8月上海银监会便发布一则风险提示，指出个人消费信贷禁止用于购买商业用房，同时叫停商业用房期房按揭业务。而9月美国黑石集团出售上海Channel one购物中心股权，撤离中国楼市，更是引发业界对商业地产发展过热的猜测。

    “目前成都商业地产市场压力渐增，新入市的销售型商业地产项目将面临更加严峻的挑战。”高力国际成都分公司总经理蔡孟颐在接受本网采访时说到。

盲目开发导致过剩危机前景虽好先过存量关

    在谈到导致成都商业地产目前过剩危机的原因时，蔡孟颐表示，成都商业地产目前存在项目定位模糊、同质化严重、品牌单一等阶段性缺陷，这也在一定程度上导致了成都商业地产的盲从和短期过度开发，进而造成供应量过剩。

    他指出，由于今年住宅市场调控，导致商业地产供求相对活跃。特别是进入下半年，商业项目入市数量、面积增幅较大；但去年年底到今年春交会期间，市场中针对商业地产的需求已被大量消化，上一轮商业地产成交高峰已基本过去。

    成都锐理数据市场部总监、高级房地产分析师叶强也表示，临近年底，不少开发商为了回笼资金，商业地产进入集中供应爆发期。但他同时也表示，如果住宅市场继续调控的话，商业地产仍然会受到资金的追捧，高存量的现象会得到一定缓解。

    事实上，相比一线城市，目前成都商业地产的发展仍处在起步阶段，业界普遍认为成都有得天独厚的地理位置和消费人群的支撑，商业地产前景十分看好，但目前正处在一个转型阶段。目前来看，如何消化大量的存量成为当下成都商业地产的关键。

    叶强认为现在成都商业地产正面临升级换代，新商圈不断扩充的时代。开发商在开发过程中一方面要搞好商业的产品及前期定位，另一方面要做好招商与经营工作，为商家与消费者提供良好的经营 与消费 环境。

    在上周三举行的“2011成都商业地产发展论坛”中，金牛万达广场投资有限公司营销副总经理袁林公开表示，商业地产的发展逻辑是了解市场消费能力和潜在消费需求，从而进入一个提升时期，从小到大组合商业业态，整合商业资源。

    对于后市，蔡孟颐表示，明年开始，商业地产同质化产品竞争将更加激烈，而未来三年将成为商铺物业甚至部分商圈的重新估值期，调整过后的商铺物业将呈现更加明确的市场类型细分。

    他同时给出建议，面对当前相对低迷的市场状况，从业者需要思考如何吸引当下有限的市场需求、如何抢占未来可能出现的需求。商业地产项目要从竞争中脱颖而出，关键还是从政策面和市场面总结出行业节奏，同时围绕着开发商的理念、项目的定位、招商规划、后期运营、客户需求细节、推盘节奏等方面进行全程把控。