摘要：2011年写字楼回报率继续下降。国有企业购买写字楼自用，越来越多投资者将写字楼整购散卖，国际投资机构重返市场等种种因素都在推动写字楼资本价值上涨。然而随着租金持续上涨，写字楼回报率下降趋势将减缓。

 　近日，第一太平戴维斯发布2011中国房地产市场回顾及2012年展望报告，报告中指出2011年年初至今，北京和上海等一线城市的写字楼市场增长迅猛。二线城市的租金也出现了显着上涨，然而鉴于未来几年供应较大，租金上涨幅度将趋于平缓。

图为 2011 房地产价格表现及2012年展望

宏观经济

　　尽管发达市场复苏缓慢，2011年，中国经济仍保持增长，但速度已放缓。紧缩的货币政策，受人民币升值拖累的出口以及欧元区的债务危机都将对2012年中国经济—这一世界上第二大经济体—产生下行压力。

　　2011年，中国政府“十二五计划”强调通过更为合理的财富分配、拉动内需以及改善社会保障体系等措施，解决可持续发展问题。

　　受国际与国内经济可能出现的疲弱态势影响，2012年中央政府的货币政策或将有所放松。

　　鉴于通货膨胀压力、经济结构调整(向消费型社会转变)以及来自国际上的政治压力，预计2011年人民币兑美元将升值7%左右；虽然这一趋势将继续，但是由于美元兑欧元面临升值的压力，人民币升值的速度也将放缓。

图为 2011 房地产租金表现及2012年展望

写字楼市场

　　年初至今，北京和上海等一线城市的写字楼市场增长迅猛。由于北京写字楼市场供应在未来几年将面临较大短缺，而空置率目前处于历史低位，租金上涨是必然趋势。上海则在年内就已经历了需求跑赢供应的情况，预计来年租金仍会维持升势。

　　二线城市的租金也出现了显着上涨，然而鉴于未来几年供应较大，租金上涨幅度将趋于平缓。

　　2009至2010年间，国有企业是市场上的主力租客。在2011年，尽管国有企业依然活跃，跨国公司和本土中小企业的租赁需求亦有明显增加。

　图为 物业回报率（2009&2010）及2011展望

    2011年甲级写字楼散卖市场增长显着，尤其在一线城市，开发商通过转手部分项目来快速回笼资金。写字楼需求上升主要来自两方面：其一，由于住宅市场的紧缩政策，一部分投资者将目光转向写字楼市场；同时，一些公司也倾向于购买写字楼以应对不断上涨的租金。

　　2011年写字楼回报率继续下降。国有企业购买写字楼自用，越来越多投资者将写字楼整购散卖，国际投资机构重返市场等种种因素都在推动写字楼资本价值上涨。然而随着租金持续上涨，写字楼回报率下降趋势将减缓。