9万3！？全年甲级写字楼净吸纳量。如果我们对比2017年的45.7万和2018年的48.5万，不难发现这是一个多么惊人的数字，仿佛一夜梦回解放前。然而2019年，一个似乎离成都市场很遥远的名字却不期而至，由于它的突然到来让业主们措手不及，一时没能适应受其影响的净吸纳量大幅下滑，他就是——“存量市场”。

回顾过去5年，成都年均甲写供应量达到30万平方米，此外还有大量乙级项目涌入市场。因此过去很长一段时间，成都写字楼都沉浸在水深火热的增量市场中，但自2018年下半年开始甲级写字楼新增供应突然中断，空置率由2017年底的30.6%直线下跌至2018年第三季度的15.2%，市场以急转弯的姿势从增量变为存量市场。个别写字楼商圈空置率跌至个位数。全年合适的办公房源大幅减少，并且在已经触底回升了整整两年的甲写租金推波助澜下，剩余办公面积变得高不可攀。换租、整合与升级需求主导市场，而净新增需求受多重利空影响，可望而不可及。

那么回顾2019年，还有哪些因素直接导致了净吸纳量的下滑，一波三折的写字楼市场又向我们传递了哪些信号。最后，面对成都昙花一现，蜻蜓点水般的 “存量市场”，2020年又将有哪些行业需求能够越众而出，崭露头角？且听高力国际细细道来。

注：本文所讲述内容，及图表数据均不包含天府新区

图表1：成都甲级写字楼年供需，空置率

图表2：一线城市（北上广深）写字楼需求显著下滑

数据来源：高力国际研究部

回顾过往，如何客观看待写字楼需求的下滑

需求下滑的道路上，成都并非踽踽独行

环伺周边，成都并不孤单，下滑的净吸纳量（新增需求）如掉入湖水的石子，涟漪逐渐从核心一线城市扩散至二线。作为企业经营活动的重要载体之一，写字楼需求仿若经济晴雨表，一张一弛都是行业经济，资本与政策的投影。

2019年内需与外需相继震荡，一波未平，一波又起

这轮波及全国的需求震荡可以说是同时受到内外需的双重影响。2015-2016年大规模需求刺激带来了大量地方政府专项债，货币化棚改，以及PPP项目，为地产投资，基建投资以及消费打了一针强心剂。然而任何速效药都有无法忽视的后遗症，金融风险与房地产泡沫风险随之而来。为控制风险，稳增长，18年伊始，金融去杠杆，资管新规，PPP项目清理，“住房不炒”房地产调控等规范性政策接踵而至，成为内需下滑的重要导火索。

屋漏偏逢连夜雨，内需波涛未平，外需海浪又起。贸易战阴影快速席卷一线城市，统计局数据显示，2019年全国出口同比增速仅为0.5%，远低于去年同期的9.9%。全国主要城市进出口均有不同程度下滑，而疲弱的外需拖累制造业产值同比下降0.5个百分点至5.7%。内外贸易环境的不确定性，以及对于经济长期“L型”增长预期难以避免影响了企业信心，制造业投资增速也从2018年的9.5%大幅下滑至2019年的3.1%。

动荡的企业生存环境正一丝一毫，毫无保留的转化为疲弱的写字楼需求。

图表3：2019年全国进出口表现疲软

数据来源：各市统计局，高力国际研究部；部分城市金额由美元换算至人民币

成都写字楼市场特写：机遇与危机犬牙交错

由于“净吸纳量”的概念是取自写字楼整体入驻面积的增减，并不能完全反映市场成交量，而是侧重于净新增需求的表现。这里高力国际从正反两个方面回溯2019年，在“存量市场”的抑制下，还有哪些因素造成成都净吸纳量显著下滑：

拖累净吸纳量的主要因素包括：

非传统金融遭遇最后滑铁卢

对于P2P网络借贷企业来说，悬在头顶数年，摇摇欲坠的达摩克利斯之剑终于在2019年轰然落下。随着网络借贷专项整治工作的持续深入，各地清退网贷平台的步伐明显加快。截至2019年末，已有包括重庆，四川在内的8省宣布清退辖内全部P2P网贷业务。而全国正常运营网贷平台数量下也降至398家，相比2019年年初降幅达到六成。这一波及全国的监管风暴，直接引发了各地P2P企业退租潮。受此影响，成都地区，P2P聚集度较高的传统CBD区域，写字楼净吸纳量同比大幅下滑。

以国企为首的大型企业搬迁至自建/购置写字楼

2019年，部分国有企业选择购置写字楼，或于新开发区自建写字楼。从原本租赁项目中搬离。也对全市净吸纳量造成负面影响。

影响新需求的主要因素：

联合办公加入写字楼战局，分流甲写客户

联合办公于17-18年在成都市场的快速扩张，一方面带动了写字楼净吸纳量的快速增长；另一方面，也使写字楼的实际使用需求被联合办公的大面积租赁提前预支。然而2019年初以来，联合办公的扩张步伐大幅放缓，其早前的租赁面积也在装修完毕后逐渐于18、19年再次投入市场，分流了一批客户，与传统大业主形成竞争进而影响写字楼一级市场整体租赁需求。

实体经济受经济波动影响，外来企业放缓扩张步伐

在寒冬里蛰伏，以待更好的时机，众多总部位于一线城市的跨地区实体经济企业在内外需环境动荡的2019年自顾不暇，无暇兼顾在低线城市的业务扩张，内资实业型企业在成都新设立分支机构步伐有所放缓。另一方面，对于已有的分公司业务扩张，办公升级等活动也越发保守对待。

回顾全年：市场又释放出哪些积极信号？

换租，整合，升级租赁活动依然活跃

与显著下滑的净吸纳量相对的是，搬迁换租，办公整合或拆分所带来的写字楼租赁交易持续活跃（但此类活动无法贡献成为净吸纳量）。年内，高力国际观察到，企业整合分散的办公地点，或拆分不同的业务部门等活动所产生的办公需求，以及搬迁至性价比更高、区位更优，交通更便捷的项目，成为市场主流。由此带来的总成交面积远大于净吸纳量。

传统CBD VS 高新CBD：租户流动新趋势为区域内租赁活动注入新活力

除了换租活动相对活跃外，区域间租户流动也再次成为市场热点。回顾成都写字楼的发展史，一言蔽之，就是部一路向南简史。高新区能够在短时间内迅速成长为第二CBD，其较传统CBD更低租金和大量高品质新楼功不可没。而近两年，高新CBD业主的租金期望值随着骤降的新增供应，以及快速攀升的入住率水涨船高。而传统CBD项目在联合办公竞争，非传统金融退租等多重影响下逐渐式微。定制装修，提供装修期办公过渡，提升物业管理服务等一系列自救措施应运而生，传统CBD业主正在用更加灵活的租赁方式维系优质现有租户和吸引新租户。由此新老CBD写字楼租赁成本差距不断缩小，传统CBD重新拿回性价比优势。2019年，市场原有的行业区域倾向性进一步减弱，一方面，传统CBD凭借良好的交通条件，更多可选办公面积，灵活的租赁方式和优质物业服务引来了大面积，高品质TMT企业入驻。而另一方面，随着高新区商务和零售消费氛围日臻成熟，长期青睐传统CBD的专业服务和零售商贸企业也不得不追随客户与市场的脚步，不断向第二CBD拓展。其中金融商圈逐渐成为专业服务和零售商贸企业的在第二CBD的首选。

图表4：2019年成都甲级写字楼各商圈概览

图表5：成都甲级写字楼各商圈租金表现

数据来源：高力国际研究部

处变不惊，透过业主窥探“存量市场”特征

虽然寒冬蛰伏，以待来时的民营企业并非少数，新设立及扩租需求可遇不可求。换租、整合成为市场主旋律。然而成都甲写整体入驻率于2018年末突破80%大关后，在缺失的新增供应滋养下，一路升至2019年末的83.2%，全市净吸纳量在上文所述的多重因素的化和反应里，同比大幅下跌超过80%。至此，“存量市场”几大特征（较低空置率、新增供应稀少、市场成交以换租整合为主）已基本集齐。于是乎，检验市场是否真萧条的试金石则来自于业主们的反应。首先从租金来看，2019年成都甲级写字楼平均租金同比微跌0.1%至106.3元每平方米每月。虽然看起来也不是个积极数字，但考虑到不久前才经历的写字楼8.0级地震，2015，2016年成都甲写平均租金分别同比暴跌8.6%和9.2%，市场需求快速下降，空置率达到40%，而新项目还在以肉眼可见的速度拔地而起。业主们的至暗时刻莫过于此。如今超过80%的入驻率，以及遥远的新项目竞争，让历经风浪的写字楼业主虽然抱怨不断，却很诚实的在行动上稳住了租金底线。没有让三年前价格战阴霾卷土重来。而一切的一切，都应归功于不期而至“存量市场”，让业主们可以在极端天气里有片挡雨的屋檐。但2019年不可复制，也不可持续。不出意外，新的年我们又将迎来26万平方米新一轮供应。风云际会间，业主该如何把握瞬息万变的市场需求。

图表6：成都甲级写字楼未来供应

数据来源：高力国际研究部

2020，写字楼市场有何期待？

市场源于需求。高力国际通过收集多方市场信息，筛选了一批具有较大业务增长潜力企业。它们在政策，资本或市场的驱动下，以积极扩张的姿态进入我们视野，以期能在2020年贡献更多写字楼新需求。

4.1. 金融业办公需求欣欣向荣，持续向好

一方面，P2P网贷企业在2019年遭遇滑铁卢，在以“出清为目标，以退出为主要方向，以依法合规的分类处置为主要手段”的强压之下，截至2019年末全国实际运营网贷机构进一步下降至248家，较年初下降76%，机构数量、借贷余额及参与人数连续18个月下降。另一方面，与P2P网络借贷平台的“退”相对应的是传统金融机构的“进”。

以银行理财子公司为代表的传统金融机构（政策+市场驱动型）

民间金融式微，传统金融机构顺势而上，银行系理财子公司正式上线。瞄准投资方，理财子公司通过发放公私募理财产品切入权益投资，净值型产品，金融衍生品投资市场，通过多元品类投资抢夺市场份额。自2019年6月，首家理财子公司-建设银行全资子公司建信理财开业以来，截止2019年末，全国已有10家银行理财子公司正式落地。而宣布筹备设立理财子的银行更是达到了33家，其中不乏城商行，中外合资资管公司身影。

而从融资方来看，传统银行信贷部门也致力于缓解中小微企业融资难、融资贵等问题。到2019年末，普惠型小微企业贷款余额同比增长25%。而近期国务院发布意见，敦促落实普惠金融定向降准政策，释放的资金重点支持民营企业和小微企业融资。通过政策性补贴鼓励银行扩大小微企业融资担保业务规模、降低小微企业融资担保费率。至此，大量原本由非传统金融企业承接的市场需求，或将逐渐转移收归至传统金融机构。

外资金融分支机构（政策+市场驱动型）

2019年，作为扩大金融开放元年，取消中外合资银行中方唯一或主要股东必须是金融机构的要求；允许外国保险集团公司投资设立保险类机构；2020年取消证券公司、证券投资基金管理公司、期货公司、寿险公司外资持股比例不超过51%的限制；允许外资机构获得银行间债券市场A类主承销牌照，使外资行可以以主承销商资质参与中国信用债市等一系列宽松利好政策纷至沓来。刺激外资金融机构进一步在华扩充业务范围，我们预计外资金融企业的扩张步伐将逐渐从一线渗透至二线城市。

金融科技企业成长可期（政策驱动型）

作为地区的特色产业之一，成都政府正不遗余力的将金融科技打造为区域金融业差异化发展的重要途径。过去两年里，上交所、深交所、全国股转系统（新三板）三个全国性金融服务机构区域基地落户成都，为四川以及西南区企业提供上市资源对接、资本市场融资、并购重组、再融资、场外市场以及私募市场等一系列综合服务。也为技术创新支撑金融交易和金融服务的业务发展开辟了广阔的市场。至2019年，成都已开创了科创通、文创通、农贷通等一系列创新金融产品，以及为金融科技“双创”企业量身定制的孵化平台——交子金融梦工场。金融科技产品与服务的成长，一方面可以为实体经济提供更高效，更完善的融资服务，同时又为传统金融机构开辟了新的业务市场，双赢共生。

4.2. 医疗服务+医药行业，潜力最大的黑马（资本驱动型）

资本的世界里永远不乏新故事与新行业，而投资机构青睐的行业也是朝晖夕阴，瞬息万变。2020年继联合办公，在线教育之后，医疗健康行业（非医美）有望再次成为全国布局、快速扩张的办公需求行业。CVSource投中数据以及亿欧统计显示，2019年医疗健康行业虽然融资数量较上年有所下降，但整体融资额却逐年连续7年上涨，并在过去两年增幅陡然加速。由此可见，医疗健康行业单笔融资额正在快速上涨，行业集中度，成熟度不断提升。其中最受投资者亲睐的细分行业包括国产创新药、医疗器械、医疗服务，智能诊断等。而作为拥有医药研发制造、医药商贸、医疗服务、健康服务较为完整的产业体系的城市，成都截至2018年末，已拥有医疗机构10755家、12个国家药物临床试验机构，20余个生物医药国家重点实验室、工程研究中心、企业技术中心、每千人口拥有执业（助理）医师3.77人、医疗床位8.77张。医疗器械专营店约4000家。可谓土壤肥沃，家底深厚。2020年，成都高技术，高附加值的医疗产业链在与资本相结合后，能够擦出怎样的办公需求火花，我们拭目以待。（后注：2020年初，新型冠状病毒肺炎的突然爆发，医疗资源极度紧缺，进一步帮助互联网医疗行业（如医疗信息化、远程医疗、在线问诊等相关企业）在极短的时间内被全国大众所接受并有望形成依赖。凭借这一黑天鹅事件，高力国际预计互联网医疗行业有望大开窗口进入发展新纪元）。

图表7：2019年前11月十大行业创投融资规模

数据来源：CVSource投中数据，高力国际研究部

图表8：2019年医疗健康行业亿万美元级融资项目

数据来源：IT桔子，高力国际研究部

4.3. 地方国企，政府项目公司（政策驱动型）

这一类企业主要伴随地方政府专项债而生，地方政府专项债券作为稳投资的重要工具，不仅能够带动重点基础设施建设，还能作为资本金撬动银行贷款、城投债等社会资金投入，进一步扩大投资资金池。而新一年四川新增专项债券发行进度位居全国发行前列。2019年12月，四川省财政厅公布消息称，秉承着“早发行、早使用，确保2020年初使用见效，发挥对经济的有效拉动作用”原则，经国务院同意，财政部提前下达部分2020年专项债券新增额度624亿元。相较于此前地方债使用最多却收效甚微的棚户区改造，保障房建设以及土地储备领域。2020年，在经济下行压力下，地方债更多的充当了投资补短板角色。四川省财政厅称，此次提前下达的专项债券额度重点用于支持铁路、收费公路、机场（不含通用机场）、水运、城市轨道交通、城市停车场等交通基础设施项目，天然气管网和储气设施、城乡电网等能源项目，农林水利项目，城镇污水垃圾处理等生态环保项目，教育（学前教育和职业教育）、卫生健康、养老、文化旅游项目，城乡冷链等物流基础设施项目，市政和产业园区基础设施等7个领域符合条件的重大项目。由于涉及范围广，开发节奏快，相关领域省内国企项目公司在成都的办公租赁需求有望录得增长，成为2020年写字楼需求的另一匹黑马。

写在最后：本文完成后的鼠年伊始，新型冠状病毒肺炎以迅雷不及掩耳之速席卷全国，造成巨大社会经济影响，其中服务业首当其冲，高力国际预计写字楼租赁及交易市场活动，将在2020年上半年受波及而显著放缓。但突发事件不可持久，难以动摇经济根基。

2020，我们仍然期待在一个在挑战与竞争里，日新月异，不断创新的成都写字楼市场！